4 безпечних способу передачі грошей при покупці квартири

1. Невигадана історія
2. Як розраховуватися після підписання договору
3. Способи передачі грошей
4. № 2. Безготівковий переказ
5. № 3. Акредитив
6. № 4. Вексель

Найзручнішим способом розрахунку казахстанці вважають оплату готівкою в кабінеті у нотаріуса.

У процесі придбання житла є один вельми делікатне момент - передача грошей покупцем продавцю. У тих, хто стикається з цим вперше, виникає резонне питання: в який момент потрібно передавати гроші?

Як перевірити квартиру перед покупкою? >>>

Невигадана історія

Азамат Кенжебек недавно придбав квартиру в центрі Караганди. За нерухомість розрахувався готівкою доларами в кабінеті у нотаріуса. За словами покупця, процес був некомфортним:

- Сума була великою, природно, гроші перераховували. І хоча продавець - жінка в солідному віці, вона все це робила якось метушливо, тремтячими руками. Потім почала швидко-швидко прибирати гроші в сумку. Я відчував себе якось незручно.

- Я не знаю, чи то вони були підозрілими, то чи фальшивими, - пояснює хлопець, - але продавець вирішила, що я їй спеціально такі гроші підсунув. Хоча я отримував ці долари в банку. З іншого боку - готівкові вже два дні перебували в руках продавця. Звідки я знаю, що з ними сталося за цей час?

Історія показова тим, що ставить кілька запитань: в який момент потрібно розраховуватися за нерухомість, щоб обидві сторони не виявилися обдуреними? Як це краще робити і в якій валюті? Яку роль в передачі грошей грає нотаріус?

Розрахунок за квартиру може проводитися і до підписання договору купівлі-продажу. При такому варіанті складається письмова угода про аванс. Потім в договорі купівлі-продажу вказується, що плата за нерухомість була внесена заздалегідь, до підписання документа.

Один з найпоширеніших варіантів - оплата під час складання договору, тобто в кабінеті у нотаріуса. У документі робиться відмітка про те, що розрахунок зроблений в його присутності.

До речі, згідно із законом нотаріуси не зобов'язані виступати свідками при розрахунку і навіть вправі відмовити в такій послузі відвідувачам. Але, як правило, нотаріуси йдуть назустріч учасникам угоди.

- У них в офісах є навіть свої рахункові машинки для грошей, машинки для перевірки автентичності купюр. Все залежить від того, наскільки нотаріус клієнтоорієнтованої, - каже карагандинський юрист Данияр Жаркенов.

Казахстанці звикли розраховуватися готівкою і вважають цей спосіб найзручнішим, підкреслює адвокат Азамат Смаїл. У разі виявлення підроблених доларів вже після угоди продавець може звернутися в поліцію.

- Тоді будуть з'ясовані всі обставини: звідки гроші, хто їх дав і все інше. А щоб не потрапляти в такі ситуації, необхідно було, звичайно, спочатку перевірити в банку дану валюту. Це коштує недорого і робиться швидко. І обидві сторони за цим спостерігають. Деякі роблять так: покупець з продавцем залишаються у нотаріуса, а їхні друзі або родичі йдуть в банк і перевіряють готівку, після чого при нотаріуса відбувається розрахунок.

Згідно зі статтею 282 Цивільного кодексу, «грошові зобов'язання на території Республіки Казахстан повинні бути виражені в тенге».

Це означає, що в договорі купівлі-продажу сума, сплачена за квартиру, буде вказана у вітчизняній валюті. Хоча в реальності розраховуються люди по-різному. У нашому прикладі покупець віддавав долари, але в договорі все одно вказувалися тенге. Так роблять багато, і в даному випадку порушення закону немає.

Як розраховуватися після підписання договору

Алмати, напевно, місто з найбільш динамічним ринком нерухомості в країні. Тут, розповідають ріелтори, як і всюди в республіці, теж використовують розрахунок готівкою у нотаріуса. Але найпопулярніший спосіб в південній столиці - за допомогою банківського переказу вже після підписання договору купівлі-продажу.

- Прийнятий спосіб розрахунку, скажімо так, обкатаний. Іншого досвіду у нас не було, - прокоментувала директор Алматинської компанії Estate Толганай Калимбетова. - Стандартний маршрут: нотаріус, банк, потім в ЦОН здають документи на перереєстрацію на нових власників. Ріелтор обов'язково їде в банк, тому що поки гроші не будуть перераховані на рахунок продавця, угода не вважається закінченою. Плюс це робиться з метою безпеки і якийсь гарантії. Більш того, у нас були випадки, коли на ріелтора виписували доручення і він від імені нових господарів реєстрував нерухомість через ЦОН. Аж до того, що ми займалися пропискою і отриманням будинкової книги. Як правило, це були зайняті клієнти, у яких немає часу.

Варто звернути увагу, що навіть після підписання договору у нотаріуса покупець не вважається господарем житла, він лише отримує право володіння. Для того щоб стати повноправним власником, потрібно зареєструвати договір купівлі-продажу в органах юстиції (через ЦОН). Зробити це можна протягом півроку після здійснення угоди купівлі-продажу. Однак за цей час можуть відбутися різні несподіванки.

- Угода, наприклад, сталася 1 числа, покупець її відразу не зареєстрував через ЦОН, а числа 15-го на квартиру накладають арешт, - пояснює юрист Данияр Жаркенов. - У суді адже все довго відбувається. Припустимо, повинен продавець комусь грошей, і починаються судові розгляди. В цей час продавець і реалізує свою квартиру. Сума боргу може бути зовсім маленька, 5-10% від вартості житла. Зрозуміло, що на квартиру ніхто не претендуватиме, але арешт накладуть. Поки судовий виконавець готує постанову, відправляє його в юстицію, реєструє його, якийсь час проходить. І людина в момент продажу може стверджувати, що у нього довідка чиста і немає ніяких арештів. Поки покупець витрачав час, не реєстрував, на його квартирі з'являється арешт.

За твердженням юриста, навіть в такій ситуації, якщо новий власник подасть в суд з приводу звільнення майна від арештів, законодавство на його стороні. Але процес це довгий і нервовий: термін розгляду позовів 2 місяці, не рахуючи місяця на підготовку, судове рішення вступає в силу через 15 днів з моменту вручення постанови. Цей документ може йти по пошті два тижні. Тому, радить юрист, з реєстрацією права власності через ЦОН краще не зволікати.

Як підготувати до реєстрації документи на нерухомість? >>>

Щоб виключити різного роду несподіванки, деякі фахівці радять передавати гроші вже після того, як договір купівлі-продажу пройшов реєстрацію в департаменті юстиції. Але тоді ризикує продавець: його квартира вже реалізована, йде реєстрація на нового господаря, а грошей немає.

Існує різні способи убезпечити обидві сторони при передачі грошей за нерухомість, які ми і розглянемо.

Способи передачі грошей

№ 1. Банківський сейф

При використанні даного способу розрахунку покладена в осередок готівку завжди доступна, але деякі банки дають доступ до неї при дотриманні певних умов, якщо вони були внесені в договір оренди комірки.

Такий собі шафку з двома замками: ключ від одного з них знаходиться у співробітника банку, інший - у того, хто орендує осередок. У неї можна покласти всю суму за квартиру. У багатьох банках при оренді комірки безкоштовно перевіряють справжність купюр.

У Росії, наприклад, цей спосіб досить популярний, але не в Казахстані. За правилами користування осередком або індивідуальним сейфом, банк не контролює, що туди закладається. Сейфи можуть розташовуватися в окремій кімнаті, де не ведеться відеоспостереження. Чи не відбувається опису майна, яке буде зберігатися в осередку. Тобто - повна конфіденційність. Банки лише гарантують недоторканність і безпека самих «скриньок». Ще одна гарантія - доступ до вмісту матиме тільки той клієнт, який вказаний в договорі про оренду осередку.

У правилах Національного банку вказується, що одна з функцій осередків - надання посередницьких послуг при платежах за операціями купівлі-продажу нерухомості. Ось тільки різні банки надають цю послугу по-різному.

Наприклад, фахівець «Банку Центркредит» в одному з інтерв'ю вказував, що їх працівники роблять перевірку документів, що засвідчують купівлю-продаж. Якщо все в порядку, відкривають доступ до осередку продавцю нерухомості. Попередньо продавець і покупець укладають договір з банком, де вказуються умови оплати угоди. Покупець нерухомості в присутності продавця закладає гроші в сейф. З цього дня доступ до осередку закритий. Тобто банк в даному випадку надає посередницькі послуги і відкриває доступ до сейфу після надання певних документів.

- Осередок ви можете взяти на будь-який термін, але після закінчення терміну - оформили ви документи чи ні - ми нічого не перевіряємо, - розповідає про умови оренди в «Альянс Банку» начальник управління операційного обслуговування юридичних осіб Олена Іванько. - Припустимо, домовився покупець з продавцем. Покупець поклав гроші в клітинку, яку відразу оформили на ім'я продавця, і вони йдуть. Ключ може бути у покупця, але це вони між собою домовляються.

Щоб зняти гроші, які зберігаються на рахунку, потрібно заздалегідь попередити про це банк. В осередку гроші доступні завжди. Для фізичних осіб багато банків працюють і по суботах.

Плата за використання осередку залежить від терміну, її розмірів і регіону. Наприклад, оренда комірки 80х246х450 мм (так званий малий сейф) терміном на місяць коштуватиме близько 3000 тенге (ціни розміщені на сайтах банків). Мінімальний термін оренди - один день.

• Одне з прямих призначень осередки - посередницькі послуги в платежах при куплепродаже нерухомості.
• В якості посередника при розрахунку за нерухомість виступає банк, що виключає ризик шахрайства.
• Доступ до грошей буде мати тільки особа, на яке оформлено договір оренди комірки.
• Банк гарантує збереження і конфіденційність вмісту комірки.
• Як правило, безкоштовно надаються машинки для перерахунку грошей і детектор визначення справжності банкнот.
• Вилучення грошей не потрібно узгоджувати заздалегідь (як при депозиті).

• Додаткові витрати за оренду банківського осередку.
• Банк не завжди виступає посередником. Часто клієнтові просто надають сейф і гарантують його безпеку.
• Можлива втрата ключа клієнтом. Якщо орендар відразу не попередить про це банк, то останній не несе відповідальності за схоронність вмісту комірки. Всі витрати по втраті ключа несе клієнт, відповідно до умов договору.

№ 2. Безготівковий переказ

Використовується у випадках, коли покупець не хоче знімати зі свого рахунку велику готівку.

У договорі купівлі-продажу можна вказати, що оплата таким способом буде проведена після того, як відбудеться реєстрація договору купівлі-продажу в органах юстиції.

У разі розрахунку через банк мінімізується варіант з підробленими купюрами. Плюс також в тому, що банк фіксує всі операції.

Відомі випадки, коли шахраї в суді заявляли, що гроші за безготівковим переказом їм просто подарували. Але, як виявилося, деякі банки на прохання клієнтів можуть вказувати мету грошового переказу, наприклад, оплата покупки квартири.

Більш того, начальник управління операційного обслуговування юридичних осіб філії «Альянс банку» Олена Іванько каже, що можна відкрити іменний рахунок з умовним внеском:

- У договорі прописується якась умова, при якому можуть видаватися гроші. Грошовий рахунок можна відкрити, припустимо, на продавця. Але вказати умову, що він може забрати суму, тільки коли пред'явить якийсь документ або його копію.

У нашому випадку продавцю можна показати кадастрову довідку з Цона, де новим власником житла вказано покупець.

плюси

Мінуси

• Немає небезпеки бути пограбованими, як при використанні готівкових коштів.
• Виключена ймовірність отримання фальшивих грошей, «ляльок» та інших махінацій.
• Можна вказати мету переказу грошей, таку як оплата покупки квартири.
• Завжди є можливість документального підтвердження перерахування грошей.

• Навіть при незначній заборгованості, наприклад, по податках, рахунок може бути заморожений.

• Існує ймовірність потрапити в залежність від проблем банку, коли гроші неможливо перевести якийсь час не з вини клієнта.

• Витрати на утримання рахунку, комісія за переведення в готівку і т.д.

№ 3. Акредитив

Найчастіше використовується при міжнародних операціях між постачальниками товару і покупцями.

Покупець віддає гроші в банк, які банк кладе на свій рахунок. Між банком і покупцем підписується договір, на яких умовах ці гроші можуть бути видані продавцю. Наприклад, при наданні певного переліку документів.

У той момент, коли банк отримує ці документи, відбувається ретельна перевірка: вони в строгому порядку повинні відповідати тому, що було запитано. Після чого співробітники банку пишуть покупцеві, що всі документи отримані і підходять під вимоги, зазначені в договорі. Якщо покупець погоджується, банк віддає гроші продавцю.

- Акредитивна форма користуються завжди юридичні особи, тому що вона дорога, - пояснює фахівець банку Олена Іванько. - Я не чула, щоб наші банки взагалі коли-небудь працювали за акредитивами з фізичними особами.

Акредитив також може бути використаний юридичними особами при розрахунках за нерухомість. Особливо, коли офіс, склади або інші приміщення купуються в іншому місті.

Якщо не брати до уваги вартість обслуговування акредитива, адвокат Азамат Смаїл вважає цей варіант найбезпечнішим при розрахунку.

- Це той випадок, коли в подальшому можна на 100 відсотків довести, кому і з якою метою були передані гроші.

плюсиМінуси

• Найбільш безпечна форма розрахунку, особливо якщо відбувається міжнародна угода (наприклад, казахстанец купує нерухомість в іншій країні).
• Покупець може бути впевнений, що продавець отримає гроші тільки після того, як представить певні документи (наприклад, підтвердження реєстрації договору купівлі-продажу в юстиції).

• Казахстанські банки не звикли надавати подібні послуги фізичним особам, тому клієнт зіткнеться з труднощами в отриманні даної послуги.

• Висока вартість обслуговування акредитива - від 15 тисяч тенге. На сайтах багатьох банків вказуються тільки тарифи для юридичних осіб (тобто для фізосіб такі продукти навіть не передбачені).

№ 4. Вексель

Використовується як засіб платежу серед юридичних осіб і індивідуальних підприємців.

Вексель - письмове боргове грошове зобов'язання. Власникові векселі потрібно заплатити певну суму в строго обумовлений термін.

Вексель в нашій країні використовується як засіб кредитування. Тобто в Казахстані дозволено звернення тільки товарного (або комерційного векселя). Для бізнесу вексель хороший тим, що дозволяє заплатити за товар не відразу, а з відстрочкою. У нашому випадку в якості товару може виступати комерційна нерухомість. Вексель виписується на спеціальному бланку, його не потрібно ніде завіряти. Щоб продавець був упевнений, що гроші за векселем будуть виплачені, як гаранта залучається банк. Фінансові структури надають вексельну поруку. За те, що банки беруть на себе таку відповідальність, вони стягують певний відсоток, наприклад, 1% річних в місяць від суми векселя.

Катерина ЮР'ЄВА, Інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

Як повернути свої гроші?

Якщо загублені документи на нерухомість

Укладайте договори з ріелторами