- Як правильно скласти будівельний договір Особливості складання договору підряду на проведення будівельних...
- зміст договору
- Основні пункти будівельного договору
- 1. Предмет договору
- 2. Порядок надання матеріалів
- 3. Якість матеріалів
- 4. Терміни проведення робіт
- 5. Умови дострокового розірвання договору
- 6. Відповідальність за ризиками
- 7. Вартість робіт
- 8. Здача-приймання робіт
- 9. Гарантійний термін ремонту
- Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- Приклад договору підряду
- Кошторисно-проектну документацію
- контроль якості
- Як правильно скласти будівельний договір
- Специфіка договору будівельного підряду
- зміст договору
- Основні пункти будівельного договору
- 1. Предмет договору
- 2. Порядок надання матеріалів
- 3. Якість матеріалів
- 4. Терміни проведення робіт
- 5. Умови дострокового розірвання договору
- 6. Відповідальність за ризиками
- 7. Вартість робіт
- 8. Здача-приймання робіт
- 9. Гарантійний термін ремонту
- Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- Приклад договору підряду
- Як правильно скласти будівельний договір
- Специфіка договору будівельного підряду
- зміст договору
- Основні пункти будівельного договору
- 1. Предмет договору
- 2. Порядок надання матеріалів
- 3. Якість матеріалів
- 4. Терміни проведення робіт
- 5. Умови дострокового розірвання договору
- 6. Відповідальність за ризиками
- 7. Вартість робіт
- 8. Здача-приймання робіт
- 9. Гарантійний термін ремонту
- Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- Приклад договору підряду
- Як правильно скласти будівельний договір
- Специфіка договору будівельного підряду
- зміст договору
- Основні пункти будівельного договору
- 1. Предмет договору
- 2. Порядок надання матеріалів
- 3. Якість матеріалів
- 4. Терміни проведення робіт
- 5. Умови дострокового розірвання договору
- 6. Відповідальність за ризиками
- 7. Вартість робіт
- 8. Здача-приймання робіт
- 9. Гарантійний термін ремонту
- Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- Приклад договору підряду
- Як правильно скласти будівельний договір
- Специфіка договору будівельного підряду
- зміст договору
- Основні пункти будівельного договору
- 1. Предмет договору
- 2. Порядок надання матеріалів
- 3. Якість матеріалів
- 4. Терміни проведення робіт
- 5. Умови дострокового розірвання договору
- 6. Відповідальність за ризиками
- 7. Вартість робіт
- 8. Здача-приймання робіт
- 9. Гарантійний термін ремонту
- Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- Приклад договору підряду
- Кошторисно-проектну документацію
- Контроль якості
Як правильно скласти будівельний договір
Особливості складання договору підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт: специфіка, основні пункти, кошторисно-проектну документацію.
Фото: Legion-Media
Ремонтно-будівельні роботи настільки складними й затратні, що їх часто порівнюють з вселенським потопом. Ви вирішили не займатися самодіяльністю і вдатися до послуг будівельно-ремонтних бригад ? Тоді перш за все необхідно скласти договір будівельного підряду, зафіксувавши в ньому всі ваші побажання і переваги і забезпечивши собі гарантії для вирішення спірних ситуацій, якщо такі несподівано виникнуть.
Отже, ви готові зробити рішучий крок і почати ремонт, але знаєте, що здійснити задумане самостійно не вдасться. Підготовчий етап ремонту або будівництва складається з декількох елементів .
- По-перше, слід визначитися з об'ємом майбутніх робіт (умовно назвемо це технічною частиною).
- По-друге, на основі плану ремонту (Або будівництва) треба скласти кошторис - вона допоможе зорієнтуватися в розмірі витрат (це матеріальна частина підготовки).
- По-третє, необхідно укласти договір, який і визначить ваші відносини з підрядником (дана частина - юридична). Всі три елементи пов'язані між собою.
Ми не станемо розповідати про те, яким чином вибрати підрядника, а почнемо відразу з залагодження юридичних формальностей. Тим більше що проектно-кошторисна документація ремонту або будівництва є вкрай важливою частиною договору.
Специфіка договору будівельного підряду
Дотримуючись норм Цивільного кодексу РФ, ми будемо укладати договір будівельного підряду. Він необхідний в тому випадку, якщо потрібно здійснити будівництво будівлі, ремонт приміщення, а також виконати монтажні або пусконалагоджувальні роботи (ст.740 Цивільного кодексу РФ).
За договором будівельного підряду підрядник (тобто бригада будівельників або ремонтників) зобов'язується у встановлений термін побудувати за завданням замовника (тобто вашому) певний об'єкт або виконати ремонтні роботи, а замовник - створити необхідні умови для їх виконання, вжити результат і сплатити встановлену договором ціну.
Здається, що все досить просто, але договір підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт досить складний. Кожен об'єкт нерухомості має свої особливості, у виконанні робіт беруть участь різні бригади, та й терміни виконання замовлення і розміри матеріальних витрат сторін досить великі. І найголовніше - кінцевий результат реалізації договору: ваше житло, яке хочеться зробити максимально затишним і комфортним.
Саме тому на етапі укладання договору можна і потрібно зробити все для того, щоб якщо не виключити виникнення конфліктних ситуацій, то хоча б їх передбачити. Адже кожному зрозуміло, що практично будь-який спір між замовником і підрядником в справі будівництва може призвести до відчутних для обох сторін збитків, причому не тільки матеріальним. Відомі випадки, коли незадоволені поведінкою домовласника будівельники залишали йому «сюрпризи» у вигляді викривленого димоходу або сирого яйця за дерев'яною обшивкою.
зміст договору
Зміст договору будівельного підряду залежить від багатьох факторів, до яких відносять масштаби ремонту або будівництва, побажання сторін, склад ремонтної бригади. Саме тому форми договору на всі випадки життя просто немає. Визначати умови роботи підрядних організацій буде сам замовник, тобто ви. Ви почнете будівництво або ремонт, надаєте проект робіт (документацію і кошторис), а також об'єкт і, найголовніше, є споживачем закінченого об'єкта будівництва або ремонту.
Перш за все варто сказати, що договір будівельного підряду укладають в простій письмовій формі. Кожен договір будівельного підряду унікальний, так само як і сам об'єкт будівництва або ремонту. У договорі треба вказати:
- найменування сторін, предмет договору;
- терміни виконання робіт ;
- порядок виконання робіт, ціну та порядок розрахунків сторін;
- обов'язки замовника і підрядника;
- порядок контролю замовником якості виконуваних підрядником робіт, механізм здачі та приймання робіт, гарантії якості робіт;
- порядок вирішення спорів;
- правовідносини з субпідрядниками;
- підстави та порядок припинення робіт і розірвання контракту.
Основні пункти будівельного договору
Особливості складання договору розглянемо на прикладах. Скористаємося рядовим договором підряду на ремонт квартири.
1. Предмет договору
Впершу чергу звернемося до предмету договору - це не тільки роботи, які треба провести, але і їх підсумок. У договорі має бути чітко зазначено, чи хочете ви зробити капітальний ремонт або готові обмежитися косметичним , Чи будете будувати заміський будинок , Обробляти його і підводити комунікації або ж оплачуєте тільки зведення цегляної коробки.
2. Порядок надання матеріалів
Наступне питання, яке обов'язково повинен бути закріплений в договорі, - порядок надання матеріалів, необхідних для проведення ремонту або будівництва. Традиційно ці матеріали підрядник закуповує самостійно за домовленістю із замовником. Але якщо ви хочете самі придбати все необхідне, то ніяких перешкод в законодавстві не існує. Досить тільки передбачити це в договорі.
Найбільш актуально таке рішення у випадках, коли мова йде про ремонт, особливо якщо ви залучаєте дизайнера або декоратора, - за допомогою договору можна закріпити свої вимоги до оформлення квартири і матеріалами, які будуть при цьому використані (наприклад, флізелінові, а не вінілові або тканинні шпалери , причому вибирати і купувати їх ви збираєтеся самостійно).
3. Якість матеріалів
Та сторона, в обов'язки якої входить забезпечення будівництва, несе відповідальність за якість будматеріалів. Тому якщо куплені замовником матеріали використовувати неможливо (або можливо, але це негативно позначиться на якості ремонту або будівництва), то підрядник має право вимагати заміни матеріалів або обладнання в розумний термін. У разі невиконання вимоги підрядник має право відмовитися від виконання договору і зажадати від замовника не тільки заплатити за ті роботи, які були проведені, але і відшкодувати збитки від простою будівельної бригади, не покриті цією сумою.
Багато в чому результат ремонту залежить від того, наскільки добре налагоджена взаємодія між підрядником і замовником. Юристи радять включати в договір підряду пункти, які зобов'язують підрядника повідомляти замовнику інформацію про хід робіт. Тоді замовник завжди зможе своєчасно коригувати план дій або замінювати будматеріали, якість яких викликає сумніви у підрядника.
Фото: Murexin
4. Терміни проведення робіт
Підрядник зобов'язується провести роботи, зазначені в договорі, в певний термін, який теж повинен бути обговорений. Зрозуміло, існує ймовірність, що процес затягнеться і терміни доведеться переглядати, але це теж слід передбачити в тексті договору.
День, з якого починається виконання робіт, найчастіше пов'язаний з датою надання будівельного майданчика, але іноді і з датою виплати авансу або передачі замовником частини необхідних для проведення ремонту матеріалів. Крім того, за бажанням замовника в договорі можна встановити проміжні терміни виконання окремих видів робіт (закінчення зведення окремих частин споруди). Зазвичай в договорі обумовлюють і штрафні санкції, якщо підрядник порушує терміни виконання робіт.
Як показує практика, пункти, що стосуються здачі-приймання робіт, - одні з найважливіших частин договору. Право власності на збудований об'єкт або на результати ремонту остаточно переходить до замовника після підписання відповідного акта. Саме з цього моменту не тільки починається гарантійний термін на ваш ремонт або будівництво (який може становити 5 років), а й визначається термін позовної давності, якщо якість робіт вас не влаштує
5. Умови дострокового розірвання договору
Ще один важливий момент: в договорі необхідно прописати умови його дострокового розірвання з ініціативи замовника. На будь-якому етапі будівництва або ремонту замовник має право відмовитися від їх завершення. У цьому випадку підрядник повинен отримати оплату тих робіт, які вже були проведені, а також неустойку. Якщо ви припускаєте ймовірність виникнення фінансових труднощів під час будівництва або ремонту, в договорі можна передбачити можливість призупинення робіт.
6. Відповідальність за ризиками
За загальним правилом відповідальність за ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта до його прийняття замовником несе підрядник. Але іноді пошкодження бувають викликані якістю матеріалів або обладнання, які надав замовник. Тоді за умови, що підрядник попереджав замовника про те, що використання цих матеріалів може погіршити якість робіт або взагалі привести до повного руйнування об'єкта, замовник буде зобов'язаний відшкодувати підрядникові вартість виконаних робіт.
7. Вартість робіт
Ціна, зазначена в договорі, може бути твердою або приблизною (її ще називають відкритою). Якщо в договорі не зазначено, яка визначена ціна, то вважається, що це тверда ціна, тобто вона не змінюється протягом усього періоду будівництва і вказують її разом з конкретним терміном виконання робіт. Різниця між цією ціною і фактичною вартістю ремонту або будівництва та є дохід підрядника (тому підрядник, зацікавлений в зниженні витрат з будівництва, повинен дотримуватися баланс між якістю робіт і вартістю матеріалів). У разі якщо фактична вартість будівництва перевищила тверду ціну, підрядник погашає різницю за рахунок власних коштів.
Тверда ціна може бути визначена і на основі кошторису раніше побудованого (або відремонтованого) аналогічного об'єкта з урахуванням поточного рівня цін, для чого підрядник буде використовувати коефіцієнти перерахунку кошторисної вартості будівництва (їх встановлюють регіональні центри з ціноутворення в будівництві).
За змістом положень Цивільного кодексу РФ, що регламентують механізм оплати виконаних робіт, передбачається, що роботи оплачуються після їх закінчення. Розмір оплати передбачений кошторисом, а терміни і порядок встановлюють договором будівельного підряду. Як розрахунковий визначають будь-який період, необхідний для ремонту або будівництва (місяць, квартал, рік). Можна додатково до договору скласти графік виконання робіт і їх оплати - так ви отримаєте додаткові можливості для контролю якості роботи на кожному етапі. Такий графік буде додатком до договору. У деяких випадках підрядник може наполягти на внесенні передоплати (зазвичай так роблять при великих обсягах робіт). Більш детально на цінах підряду ми зупинимося при розгляді питань, пов'язаних зі складанням кошторисно-проектної документації.
8. Здача-приймання робіт
Після закінчення робіт здійснюється приймання. Зазвичай її роблять за рахунок замовника. Не забудьте включити в договір порядок проведення попередніх випробувань інженерних систем або їх частин (особливо якщо при цьому повинні бути присутніми представники контролюючих державних органів). Наприклад, якщо по вашому проекту в квартирі повинні бути влаштовані підлоги з підігрівом , Вбудовану електричну систему треба перевірити на предмет її протипожежної безпеки.
Здачу робіт оформляють актом, який повинні підписати підрядник і замовник. Правда, незадоволений результатами роботи замовник (або незадоволений сумою оплати підрядник) має право відмовитися від підписання акта приймання-передачі, про що роблять позначку в документі, яку запевняє підписом інша сторона. Виникнення розбіжностей в процесі прийому роботи може бути приводом для звернення до суду та оскарження договору. Але треба пам'ятати, що такий односторонній акт здачі або приймання суд визнає недійсним, якщо мотиви відмови будуть визнані обгрунтованими.
Особливих вказівок на те, як повинен вести себе підрядник, якщо замовник не прийняв результати роботи в строк, в законі немає. Тому краще вказати граничний термін приймання в договорі. Не приймаючи з якихось причин виконану роботу в строк або свідомо затягуючи прийняття поступки, ухваленої ви повинні знати: ризик випадкової загибелі об'єкта визнають перейшов до замовника з моменту, коли його передача повинна відбутися.
9. Гарантійний термін ремонту
Цікаво, що і у будівельних, і у ремонтних робіт є гарантійний термін. Він може становити відповідно до Цивільного кодексу РФ 5 років. Зверніть на це увагу: якщо в тексті договору, який вам пропонує підписати підрядник, зазначений менший термін, то це обмежує ваші права і порушує норми ст. 756 ГК РФ, яка закріплює граничний п'ятирічний термін виявлення недоліків якості будівельних робіт (не плутати із загальним договором підряду, для якого граничний гарантійний термін становить 2 роки, що закріплено в п. 2 ст. 724 Цивільного кодексу РФ). Протягом цього часу підрядник несе відповідальність за виявлені замовником недоліки. Правда, треба пам'ятати, що деякі недоліки ремонту або будівництва можуть бути пов'язані з нормальним зносом об'єкта будівництва або ремонту, невірної його експлуатацією або недотриманням інструкцій з експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами.
Щоб убезпечити ваше будівництво або ремонт, можна його застрахувати, благо Цивільний кодекс РФ передбачає таку можливість. Страхування в будівельному підряді має свої часові межі - воно припиняється разом з припиненням самого договору підряду і поширюється на результати праці підрядника. Перш за все страхують ризик випадкової загибелі або пошкодження всього використовуваного в будівництві або при ремонті майна, включаючи різного роду матеріали.
Нарешті, текст договору завершують реквізити сторін і підписи. Зверніть увагу на найменування підрядника, тобто тієї організації, яка буде виконувати всі роботи. Необхідно, щоб в договорі було вказано юридичну адресу підрядника, відповідний його установчих документів (якщо ваш підрядник - юридична особа) або адреса фактичного проживання та паспортні дані (коли ви наймаєте конкретного працівника).
Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- номера банківських рахунків підрядника-організації,
- номер свідоцтва про державну реєстрацію підрядника
- інформація про ліцензії підрядника,
- індивідуальний номер платника податків (як для підрядника-організації, так і для підрядника - фізичної особи).
Особливо пильно вивчіть ліцензію - щоб термін, на який вона видана, не закінчилася в середині будівельно-ремонтного процесу.
Вся інформація про підрядника і замовника повинна бути повною і точною. Врахуйте, що при виникненні суперечок між сторонами і звернення до суду документи нерідко розсилають за вказаними адресами. Крім того, в якості забезпечення за позовом може бути застосований арешт грошових коштів, що знаходяться на розрахунковому рахунку, названому в договорі підряду.
Кошторис допоможе вам визначити розмір витрат. При складанні договору обов'язково зверніть увагу на те, коли і в якому порядку вам належить розплачуватися з підрядником, - закон дає можливість зробити це таким способом, який буде найбільш зручний сторонам угоди. Зазвичай замовник оплачує роботи після остаточної здачі результатів (якщо, звичайно, в договорі немає умови про попередню оплату частини робіт).
Приклад договору підряду
Договір підряду на ремонт квартири за адресою: м Москва, вул. Кленова, д. 5, корп. 2, кв. 54 м Москва «___» __________ 2018 р.
ТОВ «Будівельна фірма & laquoРемонт і будівництво» »в особі генерального директора Івана Андрійовича Артемова (іменована надалі« Підрядник ») з одного боку і Олександр Петрович Іванов (іменований надалі« Замовник ») з іншої сторони уклали цей договір про наступне.
1. Підрядник зобов'язується здійснити в квартирі Замовника своїми силами, інструментами, механізмами ремонт приміщення згідно прикладеним до договору дизайн-проектом та кошторисом, з дотриманням вимог CНіПов.
2. Замовник надає матеріали або авансує Підрядника. Підрядник відповідає за неправильне використання цих матеріалів. Після закінчення робіт Підрядник зобов'язаний надати Замовнику звіт про витрачання матеріалів і повернути залишок.
3. Підрядник зобов'язаний своєчасно попередити Замовника:
1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від Замовника для виконання конкретних робіт;
2) про те, що дотримання вказівок Замовника загрожує придатності об'єкта або якості або міцності виконуваної роботи;
3) про наявність інших, не залежних від Підрядника, обставин, які загрожують придатності або міцності виконується об'єкта.
4. Підрядник зобов'язується розпочати ремонт квартири «___» _____________ 2018 року і закінчити його «___» ____________ 2018 р
При необхідності зміни строку початку або закінчення робіт кожна зі сторін зобов'язана повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за 48 годин до його настання. Про зміну термінів робиться відповідний запис в обох примірниках договору.
5. У разі порушення Підрядником терміну початку або закінчення робіт він сплачує Замовнику за кожний прострочений день пеню в розмірі 0,1% вартості ремонту, але не більше 10%. При порушенні таких термінів з вини Замовника останній несе ту ж відповідальність. Пеню в зазначеному розмірі Замовник сплачує Підряднику також при простроченні оплати заборгованості за матеріали і зроблену роботу.
6. При наявності поважних причин Замовник має право у будь-який час до закінчення роботи відмовитися від договору, сплативши Підряднику винагороду за ту частину роботи, яка вже була виконана, і відшкодувавши йому збитки, завдані розірванням договору, з заліком того, що Підрядник зберіг внаслідок розірвання договору .
7. Підрядник відповідає за пошкодження або псування що знаходяться в ремонтованих приміщеннях меблів, підлог, електроприладів, електропроводки, санітарно-технічного обладнання, скла та іншого майна.
8. Замовник сплачує Підряднику при підписанні цього договору аванс в розмірі не менше 50% вартості робіт.
9. Замовник зобов'язаний прийняти виконані роботи в день їх завершення. Претензії можуть бути заявлені Замовником Підряднику протягом 1 міс з дня прийняття робіт. У разі розбіжності між Замовником та Підрядником за якістю виробленого ремонту Замовник має право вимагати призначення експертизи. Оплата експертизи проводиться стороною, проти якої винесено рішення експертизи. Обов'язок організації експертизи покладається на Підрядника. При обгрунтованості претензії Підрядник повинен за свій рахунок в тижневий термін усунути недоробки.
10. З приводу відступів Підрядника від умов договору, що погіршили роботу, або інших недоліків в роботі Замовник незалежно від заяви претензій Підряднику право пред'явити позов до суду протягом 6 міс, а якщо недоліки не могли бути виявлені при звичайному способі приймання роботи - протягом 1 року з дня прийняття роботи.
Кошторисно-проектну документацію
Отже, договір за основними пунктами складений. Але як підрядник дізнається, що саме ви хочете отримати в результаті ремонту або будівництва? Щоб підрядник чітко дотримувався вашим ідеям, а результат вас не здивував, необхідно доповнити договір будівельного підряду технічною документацією і кошторисом, що визначає вартість робіт (ціну договору). Пам'ятайте, що в договорі будівельного підряду потрібно передбачити, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати технічну документацію. Зазвичай це здійснює замовник. У разі якщо це повинен зробити підрядник, технічна документація неодмінно підлягає схваленню замовником. У договорі рекомендується встановити склад документації.
Технічна документація - це набір схем, креслень, графіків, розрахунків та інших документів, необхідних для виконання підрядних будівельних або ремонтних робіт. Вона потрібна для того, щоб забезпечити правильність будівництва і визначити розміри грошових витрат.
Фото: Legion-Media
При виявленні необхідності проведення додаткових робіт зовсім не обов'язково вносити зміни в договір - досить передбачити можливість коригування планових даних, що дозволить змінювати технічну документацію та кошторис.
Дуже важливо правильно визначити кошторисну вартість проекту. У неї будуть включені витрати на будівництво і ремонт, юридичне оформлення результатів будівництва (і ремонту - якщо ви зробили перепланування ), Вартість будматеріалів. Можна скласти локальний кошторис (первинний кошторисний документ на окремі види робіт відповідно до робочого проекту), яка ляже в основу об'єктного кошторису. Чинне законодавство не передбачає будь-яких винятків для складання проектно-кошторисної документації на будівництво об'єктів з низькою вартістю або з невеликими термінами роботи, тобто всі перераховані елементи повинні бути в тій чи іншій мірі продумані. Саме технічна документація є завданням замовника, відповідно до якого підрядник повинен виконати певну роботу.
Якщо в ході ремонту (будівництва) підрядник виявить, що будь-які роботи в документації не враховано, але провести їх необхідно, і тому кошторисна вартість будівництва збільшиться, він повинен повідомити про це замовника. Вашої реакції підрядник буде чекати 10 днів (якщо інший термін не передбачено договором), після чого зобов'язаний призупинити роботи, причому всі збитки будуть віднесені на рахунок замовника. Тому необхідно постійно підтримувати контакт з підрядником. Однак якщо можете довести, що проводити додаткові роботи не було необхідності, то ви не зобов'язані оплачувати понесені підрядником додаткові витрати.
Підрядник відповідає за всі допущені ним відступи від технічної документації проекту, а також за порушення будівельних норм і правил. Проте він має право піти на дрібні відхилення від технічної документації без згоди замовника, якщо доведе, що вони не вплинули на якість об'єкта.
А якщо ваші плани змінилися в процесі будівництва або проведення ремонтних робіт? У замовника є право вносити в технічну документацію зміни, проте існують дві важливі умови - технічне і матеріальне.
- По-перше, зміни не повинні істотно змінити характер передбачених договором робіт.
- І по-друге, що викликаються цими змінами додаткові роботи за вартістю не повинні перевищувати 10% від зазначеної в кошторисі загальної вартості будівництва.
Але ж можливо і таке, що ви вирішите кардинально поміняти характер договору. Тоді необхідно скласти додаткову кошторис і бути готовим до того, що підрядник може вимагати відшкодування витрат, які він поніс у зв'язку з цим. Те ж стосується і випадків, коли підрядник виявив дефекти в технічній документації, підготовленої замовником, і змушений був їх усувати.
контроль якості
Кожен замовник, безумовно, зацікавлений в якості виконуваних для нього робіт. Саме тому ви наділені правом контролювати якість робіт, що проводяться підрядником. Для цього ви можете скласти план проміжного приймання робіт. Проте основною умовою проведення перевірки якості робіт є невтручання в оперативно-господарську діяльність підрядника.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Виявивши відступу від умов договору, ви повинні негайно проінформувати про це підрядника. Якщо ви з якихось причин цього не зробите (посоромився або вирішите, що це не настільки важливо), то автоматично втратите право посилатися надалі на виявлені недоліки, хоча контроль за якістю ремонту або будівництва не є обов'язком замовника. Підрядник, неналежним чином виконав роботи, не може посилатися на те, що це сталося через відсутність подібного контролю. Таким чином, краще піти раді тих, хто вже будував або ремонтував своє житло, і намагатися вирішувати всі питання безпосередньо з підрядником - виконробом і його бригадою.
Отже, підбиваючи підсумок, ще раз скажемо: будьте уважні при складанні договору будівельного підряду і підготовці кошторисно-проектної документації до нього. Від того, наскільки ретельно ви пропишете всі ваші побажання, буде залежати якість робіт. Чи не поскупилася - при веденні складних будівельних робіт ви можете запросити на договірній основі інженера або спеціалізовану організацію, яка допоможе вам у підготовці документації та розробці проекту.
Як правильно скласти будівельний договір
Особливості складання договору підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт: специфіка, основні пункти, кошторисно-проектну документацію.
Фото: Legion-Media
Ремонтно-будівельні роботи настільки складними й затратні, що їх часто порівнюють з вселенським потопом. Ви вирішили не займатися самодіяльністю і вдатися до послуг будівельно-ремонтних бригад ? Тоді перш за все необхідно скласти договір будівельного підряду, зафіксувавши в ньому всі ваші побажання і переваги і забезпечивши собі гарантії для вирішення спірних ситуацій, якщо такі несподівано виникнуть.
Отже, ви готові зробити рішучий крок і почати ремонт, але знаєте, що здійснити задумане самостійно не вдасться. Підготовчий етап ремонту або будівництва складається з декількох елементів .
- По-перше, слід визначитися з об'ємом майбутніх робіт (умовно назвемо це технічною частиною).
- По-друге, на основі плану ремонту (Або будівництва) треба скласти кошторис - вона допоможе зорієнтуватися в розмірі витрат (це матеріальна частина підготовки).
- По-третє, необхідно укласти договір, який і визначить ваші відносини з підрядником (дана частина - юридична). Всі три елементи пов'язані між собою.
Ми не станемо розповідати про те, яким чином вибрати підрядника, а почнемо відразу з залагодження юридичних формальностей. Тим більше що проектно-кошторисна документація ремонту або будівництва є вкрай важливою частиною договору.
Специфіка договору будівельного підряду
Дотримуючись норм Цивільного кодексу РФ, ми будемо укладати договір будівельного підряду. Він необхідний в тому випадку, якщо потрібно здійснити будівництво будівлі, ремонт приміщення, а також виконати монтажні або пусконалагоджувальні роботи (ст.740 Цивільного кодексу РФ).
За договором будівельного підряду підрядник (тобто бригада будівельників або ремонтників) зобов'язується у встановлений термін побудувати за завданням замовника (тобто вашому) певний об'єкт або виконати ремонтні роботи, а замовник - створити необхідні умови для їх виконання, вжити результат і сплатити встановлену договором ціну.
Здається, що все досить просто, але договір підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт досить складний. Кожен об'єкт нерухомості має свої особливості, у виконанні робіт беруть участь різні бригади, та й терміни виконання замовлення і розміри матеріальних витрат сторін досить великі. І найголовніше - кінцевий результат реалізації договору: ваше житло, яке хочеться зробити максимально затишним і комфортним.
Саме тому на етапі укладання договору можна і потрібно зробити все для того, щоб якщо не виключити виникнення конфліктних ситуацій, то хоча б їх передбачити. Адже кожному зрозуміло, що практично будь-який спір між замовником і підрядником в справі будівництва може призвести до відчутних для обох сторін збитків, причому не тільки матеріальним. Відомі випадки, коли незадоволені поведінкою домовласника будівельники залишали йому «сюрпризи» у вигляді викривленого димоходу або сирого яйця за дерев'яною обшивкою.
зміст договору
Зміст договору будівельного підряду залежить від багатьох факторів, до яких відносять масштаби ремонту або будівництва, побажання сторін, склад ремонтної бригади. Саме тому форми договору на всі випадки життя просто немає. Визначати умови роботи підрядних організацій буде сам замовник, тобто ви. Ви почнете будівництво або ремонт, надаєте проект робіт (документацію і кошторис), а також об'єкт і, найголовніше, є споживачем закінченого об'єкта будівництва або ремонту.
Перш за все варто сказати, що договір будівельного підряду укладають в простій письмовій формі. Кожен договір будівельного підряду унікальний, так само як і сам об'єкт будівництва або ремонту. У договорі треба вказати:
- найменування сторін, предмет договору;
- строки виконання робіт ;
- порядок виконання робіт, ціну та порядок розрахунків сторін;
- обов'язки замовника і підрядника;
- порядок контролю замовником якості виконуваних підрядником робіт, механізм здачі та приймання робіт, гарантії якості робіт;
- порядок вирішення спорів;
- правовідносини з субпідрядниками;
- підстави та порядок припинення робіт і розірвання контракту.
Основні пункти будівельного договору
Особливості складання договору розглянемо на прикладах. Скористаємося рядовим договором підряду на ремонт квартири.
1. Предмет договору
Впершу чергу звернемося до предмету договору - це не тільки роботи, які треба провести, але і їх підсумок. У договорі має бути чітко зазначено, чи хочете ви зробити капітальний ремонт або готові обмежитися косметичним , Чи будете будувати заміський будинок , Обробляти його і підводити комунікації або ж оплачуєте тільки зведення цегляної коробки.
2. Порядок надання матеріалів
Наступне питання, яке обов'язково повинен бути закріплений в договорі, - порядок надання матеріалів, необхідних для проведення ремонту або будівництва. Традиційно ці матеріали підрядник закуповує самостійно за домовленістю із замовником. Але якщо ви хочете самі придбати все необхідне, то ніяких перешкод в законодавстві не існує. Досить тільки передбачити це в договорі.
Найбільш актуально таке рішення у випадках, коли мова йде про ремонт, особливо якщо ви залучаєте дизайнера або декоратора, - за допомогою договору можна закріпити свої вимоги до оформлення квартири і матеріалами, які будуть при цьому використані (наприклад, флізелінові, а не вінілові або тканинні шпалери , причому вибирати і купувати їх ви збираєтеся самостійно).
3. Якість матеріалів
Та сторона, в обов'язки якої входить забезпечення будівництва, несе відповідальність за якість будматеріалів. Тому якщо куплені замовником матеріали використовувати неможливо (або можливо, але це негативно позначиться на якості ремонту або будівництва), то підрядник має право вимагати заміни матеріалів або обладнання в розумний термін. У разі невиконання вимоги підрядник має право відмовитися від виконання договору і зажадати від замовника не тільки заплатити за ті роботи, які були проведені, але і відшкодувати збитки від простою будівельної бригади, не покриті цією сумою.
Багато в чому результат ремонту залежить від того, наскільки добре налагоджена взаємодія між підрядником і замовником. Юристи радять включати в договір підряду пункти, які зобов'язують підрядника повідомляти замовнику інформацію про хід робіт. Тоді замовник завжди зможе своєчасно коригувати план дій або замінювати будматеріали, якість яких викликає сумніви у підрядника.
Фото: Murexin
4. Терміни проведення робіт
Підрядник зобов'язується провести роботи, зазначені в договорі, в певний термін, який теж повинен бути обговорений. Зрозуміло, існує ймовірність, що процес затягнеться і терміни доведеться переглядати, але це теж слід передбачити в тексті договору.
День, з якого починається виконання робіт, найчастіше пов'язаний з датою надання будівельного майданчика, але іноді і з датою виплати авансу або передачі замовником частини необхідних для проведення ремонту матеріалів. Крім того, за бажанням замовника в договорі можна встановити проміжні терміни виконання окремих видів робіт (закінчення зведення окремих частин споруди). Зазвичай в договорі обумовлюють і штрафні санкції, якщо підрядник порушує терміни виконання робіт.
Як показує практика, пункти, що стосуються здачі-приймання робіт, - одні з найважливіших частин договору. Право власності на збудований об'єкт або на результати ремонту остаточно переходить до замовника після підписання відповідного акта. Саме з цього моменту не тільки починається гарантійний термін на ваш ремонт або будівництво (який може становити 5 років), а й визначається термін позовної давності, якщо якість робіт вас не влаштує
5. Умови дострокового розірвання договору
Ще один важливий момент: в договорі необхідно прописати умови його дострокового розірвання з ініціативи замовника. На будь-якому етапі будівництва або ремонту замовник має право відмовитися від їх завершення. У цьому випадку підрядник повинен отримати оплату тих робіт, які вже були проведені, а також неустойку. Якщо ви припускаєте ймовірність виникнення фінансових труднощів під час будівництва або ремонту, в договорі можна передбачити можливість призупинення робіт.
6. Відповідальність за ризиками
За загальним правилом відповідальність за ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта до його прийняття замовником несе підрядник. Але іноді пошкодження бувають викликані якістю матеріалів або обладнання, які надав замовник. Тоді за умови, що підрядник попереджав замовника про те, що використання цих матеріалів може погіршити якість робіт або взагалі привести до повного руйнування об'єкта, замовник буде зобов'язаний відшкодувати підрядникові вартість виконаних робіт.
7. Вартість робіт
Ціна, зазначена в договорі, може бути твердою або приблизною (її ще називають відкритою). Якщо в договорі не зазначено, яка визначена ціна, то вважається, що це тверда ціна, тобто вона не змінюється протягом усього періоду будівництва і вказують її разом з конкретним терміном виконання робіт. Різниця між цією ціною і фактичною вартістю ремонту або будівництва та є дохід підрядника (тому підрядник, зацікавлений в зниженні витрат з будівництва, повинен дотримуватися баланс між якістю робіт і вартістю матеріалів). У разі якщо фактична вартість будівництва перевищила тверду ціну, підрядник погашає різницю за рахунок власних коштів.
Тверда ціна може бути визначена і на основі кошторису раніше побудованого (або відремонтованого) аналогічного об'єкта з урахуванням поточного рівня цін, для чого підрядник буде використовувати коефіцієнти перерахунку кошторисної вартості будівництва (їх встановлюють регіональні центри з ціноутворення в будівництві).
За змістом положень Цивільного кодексу РФ, що регламентують механізм оплати виконаних робіт, передбачається, що роботи оплачуються після їх закінчення. Розмір оплати передбачений кошторисом, а терміни і порядок встановлюють договором будівельного підряду. Як розрахунковий визначають будь-який період, необхідний для ремонту або будівництва (місяць, квартал, рік). Можна додатково до договору скласти графік виконання робіт і їх оплати - так ви отримаєте додаткові можливості для контролю якості роботи на кожному етапі. Такий графік буде додатком до договору. У деяких випадках підрядник може наполягти на внесенні передоплати (зазвичай так роблять при великих обсягах робіт). Більш детально на цінах підряду ми зупинимося при розгляді питань, пов'язаних зі складанням кошторисно-проектної документації.
8. Здача-приймання робіт
Після закінчення робіт здійснюється приймання. Зазвичай її роблять за рахунок замовника. Не забудьте включити в договір порядок проведення попередніх випробувань інженерних систем або їх частин (особливо якщо при цьому повинні бути присутніми представники контролюючих державних органів). Наприклад, якщо по вашому проекту в квартирі повинні бути влаштовані підлоги з підігрівом , Вбудовану електричну систему треба перевірити на предмет її протипожежної безпеки.
Здачу робіт оформляють актом, який повинні підписати підрядник і замовник. Правда, незадоволений результатами роботи замовник (або незадоволений сумою оплати підрядник) має право відмовитися від підписання акта приймання-передачі, про що роблять позначку в документі, яку запевняє підписом інша сторона. Виникнення розбіжностей в процесі прийому роботи може бути приводом для звернення до суду та оскарження договору. Але треба пам'ятати, що такий односторонній акт здачі або приймання суд визнає недійсним, якщо мотиви відмови будуть визнані обгрунтованими.
Особливих вказівок на те, як повинен вести себе підрядник, якщо замовник не прийняв результати роботи в строк, в законі немає. Тому краще вказати граничний термін приймання в договорі. Не приймаючи з якихось причин виконану роботу в строк або свідомо затягуючи прийняття поступки, ухваленої ви повинні знати: ризик випадкової загибелі об'єкта визнають перейшов до замовника з моменту, коли його передача повинна відбутися.
9. Гарантійний термін ремонту
Цікаво, що і у будівельних, і у ремонтних робіт є гарантійний термін. Він може становити відповідно до Цивільного кодексу РФ 5 років. Зверніть на це увагу: якщо в тексті договору, який вам пропонує підписати підрядник, зазначений менший термін, то це обмежує ваші права і порушує норми ст. 756 ГК РФ, яка закріплює граничний п'ятирічний термін виявлення недоліків якості будівельних робіт (не плутати із загальним договором підряду, для якого граничний гарантійний термін становить 2 роки, що закріплено в п. 2 ст. 724 Цивільного кодексу РФ). Протягом цього часу підрядник несе відповідальність за виявлені замовником недоліки. Правда, треба пам'ятати, що деякі недоліки ремонту або будівництва можуть бути пов'язані з нормальним зносом об'єкта будівництва або ремонту, невірної його експлуатацією або недотриманням інструкцій з експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами.
Щоб убезпечити ваше будівництво або ремонт, можна його застрахувати, благо Цивільний кодекс РФ передбачає таку можливість. Страхування в будівельному підряді має свої часові межі - воно припиняється разом з припиненням самого договору підряду і поширюється на результати праці підрядника. Перш за все страхують ризик випадкової загибелі або пошкодження всього використовуваного в будівництві або при ремонті майна, включаючи різного роду матеріали.
Нарешті, текст договору завершують реквізити сторін і підписи. Зверніть увагу на найменування підрядника, тобто тієї організації, яка буде виконувати всі роботи. Необхідно, щоб в договорі було вказано юридичну адресу підрядника, відповідний його установчих документів (якщо ваш підрядник - юридична особа) або адреса фактичного проживання та паспортні дані (коли ви наймаєте конкретного працівника).
Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- номера банківських рахунків підрядника-організації,
- номер свідоцтва про державну реєстрацію підрядника
- інформація про ліцензії підрядника,
- індивідуальний номер платника податків (як для підрядника-організації, так і для підрядника - фізичної особи).
Особливо пильно вивчіть ліцензію - щоб термін, на який вона видана, не закінчилася в середині будівельно-ремонтного процесу.
Вся інформація про підрядника і замовника повинна бути повною і точною. Врахуйте, що при виникненні суперечок між сторонами і звернення до суду документи нерідко розсилають за вказаними адресами. Крім того, в якості забезпечення за позовом може бути застосований арешт грошових коштів, що знаходяться на розрахунковому рахунку, названому в договорі підряду.
Кошторис допоможе вам визначити розмір витрат. При складанні договору обов'язково зверніть увагу на те, коли і в якому порядку вам належить розплачуватися з підрядником, - закон дає можливість зробити це таким способом, який буде найбільш зручний сторонам угоди. Зазвичай замовник оплачує роботи після остаточної здачі результатів (якщо, звичайно, в договорі немає умови про попередню оплату частини робіт).
Приклад договору підряду
Договір підряду на ремонт квартири за адресою: м Москва, вул. Кленова, д. 5, корп. 2, кв. 54 м Москва «___» __________ 2018 р.
ТОВ «Будівельна фірма & laquoРемонт і будівництво» »в особі генерального директора Івана Андрійовича Артемова (іменована надалі« Підрядник ») з одного боку і Олександр Петрович Іванов (іменований надалі« Замовник ») з іншої сторони уклали цей договір про наступне.
1. Підрядник зобов'язується здійснити в квартирі Замовника своїми силами, інструментами, механізмами ремонт приміщення згідно прикладеним до договору дизайн-проектом та кошторисом, з дотриманням вимог CНіПов.
2. Замовник надає матеріали або авансує Підрядника. Підрядник відповідає за неправильне використання цих матеріалів. Після закінчення робіт Підрядник зобов'язаний надати Замовнику звіт про витрачання матеріалів і повернути залишок.
3. Підрядник зобов'язаний своєчасно попередити Замовника:
1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від Замовника для виконання конкретних робіт;
2) про те, що дотримання вказівок Замовника загрожує придатності об'єкта або якості або міцності виконуваної роботи;
Як правильно скласти будівельний договір
Особливості складання договору підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт: специфіка, основні пункти, кошторисно-проектну документацію.
Фото: Legion-Media
Ремонтно-будівельні роботи настільки складними й затратні, що їх часто порівнюють з вселенським потопом. Ви вирішили не займатися самодіяльністю і вдатися до послуг будівельно-ремонтних бригад ? Тоді перш за все необхідно скласти договір будівельного підряду, зафіксувавши в ньому всі ваші побажання і переваги і забезпечивши собі гарантії для вирішення спірних ситуацій, якщо такі несподівано виникнуть.
Отже, ви готові зробити рішучий крок і почати ремонт, але знаєте, що здійснити задумане самостійно не вдасться. Підготовчий етап ремонту або будівництва складається з декількох елементів .
- По-перше, слід визначитися з об'ємом майбутніх робіт (умовно назвемо це технічною частиною).
- По-друге, на основі плану ремонту (Або будівництва) треба скласти кошторис - вона допоможе зорієнтуватися в розмірі витрат (це матеріальна частина підготовки).
- По-третє, необхідно укласти договір, який і визначить ваші відносини з підрядником (дана частина - юридична). Всі три елементи пов'язані між собою.
Ми не станемо розповідати про те, яким чином вибрати підрядника, а почнемо відразу з залагодження юридичних формальностей. Тим більше що проектно-кошторисна документація ремонту або будівництва є вкрай важливою частиною договору.
Специфіка договору будівельного підряду
Дотримуючись норм Цивільного кодексу РФ, ми будемо укладати договір будівельного підряду. Він необхідний в тому випадку, якщо потрібно здійснити будівництво будівлі, ремонт приміщення, а також виконати монтажні або пусконалагоджувальні роботи (ст.740 Цивільного кодексу РФ).
За договором будівельного підряду підрядник (тобто бригада будівельників або ремонтників) зобов'язується у встановлений термін побудувати за завданням замовника (тобто вашому) певний об'єкт або виконати ремонтні роботи, а замовник - створити необхідні умови для їх виконання, вжити результат і сплатити встановлену договором ціну.
Здається, що все досить просто, але договір підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт досить складний. Кожен об'єкт нерухомості має свої особливості, у виконанні робіт беруть участь різні бригади, та й терміни виконання замовлення і розміри матеріальних витрат сторін досить великі. І найголовніше - кінцевий результат реалізації договору: ваше житло, яке хочеться зробити максимально затишним і комфортним.
Саме тому на етапі укладання договору можна і потрібно зробити все для того, щоб якщо не виключити виникнення конфліктних ситуацій, то хоча б їх передбачити. Адже кожному зрозуміло, що практично будь-який спір між замовником і підрядником в справі будівництва може призвести до відчутних для обох сторін збитків, причому не тільки матеріальним. Відомі випадки, коли незадоволені поведінкою домовласника будівельники залишали йому «сюрпризи» у вигляді викривленого димоходу або сирого яйця за дерев'яною обшивкою.
зміст договору
Зміст договору будівельного підряду залежить від багатьох факторів, до яких відносять масштаби ремонту або будівництва, побажання сторін, склад ремонтної бригади. Саме тому форми договору на всі випадки життя просто немає. Визначати умови роботи підрядних організацій буде сам замовник, тобто ви. Ви почнете будівництво або ремонт, надаєте проект робіт (документацію і кошторис), а також об'єкт і, найголовніше, є споживачем закінченого об'єкта будівництва або ремонту.
Перш за все варто сказати, що договір будівельного підряду укладають в простій письмовій формі. Кожен договір будівельного підряду унікальний, так само як і сам об'єкт будівництва або ремонту. У договорі треба вказати:
- найменування сторін, предмет договору;
- строки виконання робіт ;
- порядок виконання робіт, ціну та порядок розрахунків сторін;
- обов'язки замовника і підрядника;
- порядок контролю замовником якості виконуваних підрядником робіт, механізм здачі та приймання робіт, гарантії якості робіт;
- порядок вирішення спорів;
- правовідносини з субпідрядниками;
- підстави та порядок припинення робіт і розірвання контракту.
Основні пункти будівельного договору
Особливості складання договору розглянемо на прикладах. Скористаємося рядовим договором підряду на ремонт квартири.
1. Предмет договору
Впершу чергу звернемося до предмету договору - це не тільки роботи, які треба провести, але і їх підсумок. У договорі має бути чітко зазначено, чи хочете ви зробити капітальний ремонт або готові обмежитися косметичним , Чи будете будувати заміський будинок , Обробляти його і підводити комунікації або ж оплачуєте тільки зведення цегляної коробки.
2. Порядок надання матеріалів
Наступне питання, яке обов'язково повинен бути закріплений в договорі, - порядок надання матеріалів, необхідних для проведення ремонту або будівництва. Традиційно ці матеріали підрядник закуповує самостійно за домовленістю із замовником. Але якщо ви хочете самі придбати все необхідне, то ніяких перешкод в законодавстві не існує. Досить тільки передбачити це в договорі.
Найбільш актуально таке рішення у випадках, коли мова йде про ремонт, особливо якщо ви залучаєте дизайнера або декоратора, - за допомогою договору можна закріпити свої вимоги до оформлення квартири і матеріалами, які будуть при цьому використані (наприклад, флізелінові, а не вінілові або тканинні шпалери , причому вибирати і купувати їх ви збираєтеся самостійно).
3. Якість матеріалів
Та сторона, в обов'язки якої входить забезпечення будівництва, несе відповідальність за якість будматеріалів. Тому якщо куплені замовником матеріали використовувати неможливо (або можливо, але це негативно позначиться на якості ремонту або будівництва), то підрядник має право вимагати заміни матеріалів або обладнання в розумний термін. У разі невиконання вимоги підрядник має право відмовитися від виконання договору і зажадати від замовника не тільки заплатити за ті роботи, які були проведені, але і відшкодувати збитки від простою будівельної бригади, не покриті цією сумою.
Багато в чому результат ремонту залежить від того, наскільки добре налагоджена взаємодія між підрядником і замовником. Юристи радять включати в договір підряду пункти, які зобов'язують підрядника повідомляти замовнику інформацію про хід робіт. Тоді замовник завжди зможе своєчасно коригувати план дій або замінювати будматеріали, якість яких викликає сумніви у підрядника.
Фото: Murexin
4. Терміни проведення робіт
Підрядник зобов'язується провести роботи, зазначені в договорі, в певний термін, який теж повинен бути обговорений. Зрозуміло, існує ймовірність, що процес затягнеться і терміни доведеться переглядати, але це теж слід передбачити в тексті договору.
День, з якого починається виконання робіт, найчастіше пов'язаний з датою надання будівельного майданчика, але іноді і з датою виплати авансу або передачі замовником частини необхідних для проведення ремонту матеріалів. Крім того, за бажанням замовника в договорі можна встановити проміжні терміни виконання окремих видів робіт (закінчення зведення окремих частин споруди). Зазвичай в договорі обумовлюють і штрафні санкції, якщо підрядник порушує терміни виконання робіт.
Як показує практика, пункти, що стосуються здачі-приймання робіт, - одні з найважливіших частин договору. Право власності на збудований об'єкт або на результати ремонту остаточно переходить до замовника після підписання відповідного акта. Саме з цього моменту не тільки починається гарантійний термін на ваш ремонт або будівництво (який може становити 5 років), а й визначається термін позовної давності, якщо якість робіт вас не влаштує
5. Умови дострокового розірвання договору
Ще один важливий момент: в договорі необхідно прописати умови його дострокового розірвання з ініціативи замовника. На будь-якому етапі будівництва або ремонту замовник має право відмовитися від їх завершення. У цьому випадку підрядник повинен отримати оплату тих робіт, які вже були проведені, а також неустойку. Якщо ви припускаєте ймовірність виникнення фінансових труднощів під час будівництва або ремонту, в договорі можна передбачити можливість призупинення робіт.
6. Відповідальність за ризиками
За загальним правилом відповідальність за ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта до його прийняття замовником несе підрядник. Але іноді пошкодження бувають викликані якістю матеріалів або обладнання, які надав замовник. Тоді за умови, що підрядник попереджав замовника про те, що використання цих матеріалів може погіршити якість робіт або взагалі привести до повного руйнування об'єкта, замовник буде зобов'язаний відшкодувати підрядникові вартість виконаних робіт.
7. Вартість робіт
Ціна, зазначена в договорі, може бути твердою або приблизною (її ще називають відкритою). Якщо в договорі не зазначено, яка визначена ціна, то вважається, що це тверда ціна, тобто вона не змінюється протягом усього періоду будівництва і вказують її разом з конкретним терміном виконання робіт. Різниця між цією ціною і фактичною вартістю ремонту або будівництва та є дохід підрядника (тому підрядник, зацікавлений в зниженні витрат з будівництва, повинен дотримуватися баланс між якістю робіт і вартістю матеріалів). У разі якщо фактична вартість будівництва перевищила тверду ціну, підрядник погашає різницю за рахунок власних коштів.
Тверда ціна може бути визначена і на основі кошторису раніше побудованого (або відремонтованого) аналогічного об'єкта з урахуванням поточного рівня цін, для чого підрядник буде використовувати коефіцієнти перерахунку кошторисної вартості будівництва (їх встановлюють регіональні центри з ціноутворення в будівництві).
За змістом положень Цивільного кодексу РФ, що регламентують механізм оплати виконаних робіт, передбачається, що роботи оплачуються після їх закінчення. Розмір оплати передбачений кошторисом, а терміни і порядок встановлюють договором будівельного підряду. Як розрахунковий визначають будь-який період, необхідний для ремонту або будівництва (місяць, квартал, рік). Можна додатково до договору скласти графік виконання робіт і їх оплати - так ви отримаєте додаткові можливості для контролю якості роботи на кожному етапі. Такий графік буде додатком до договору. У деяких випадках підрядник може наполягти на внесенні передоплати (зазвичай так роблять при великих обсягах робіт). Більш детально на цінах підряду ми зупинимося при розгляді питань, пов'язаних зі складанням кошторисно-проектної документації.
8. Здача-приймання робіт
Після закінчення робіт здійснюється приймання. Зазвичай її роблять за рахунок замовника. Не забудьте включити в договір порядок проведення попередніх випробувань інженерних систем або їх частин (особливо якщо при цьому повинні бути присутніми представники контролюючих державних органів). Наприклад, якщо по вашому проекту в квартирі повинні бути влаштовані підлоги з підігрівом , Вбудовану електричну систему треба перевірити на предмет її протипожежної безпеки.
Здачу робіт оформляють актом, який повинні підписати підрядник і замовник. Правда, незадоволений результатами роботи замовник (або незадоволений сумою оплати підрядник) має право відмовитися від підписання акта приймання-передачі, про що роблять позначку в документі, яку запевняє підписом інша сторона. Виникнення розбіжностей в процесі прийому роботи може бути приводом для звернення до суду та оскарження договору. Але треба пам'ятати, що такий односторонній акт здачі або приймання суд визнає недійсним, якщо мотиви відмови будуть визнані обгрунтованими.
Особливих вказівок на те, як повинен вести себе підрядник, якщо замовник не прийняв результати роботи в строк, в законі немає. Тому краще вказати граничний термін приймання в договорі. Не приймаючи з якихось причин виконану роботу в строк або свідомо затягуючи прийняття поступки, ухваленої ви повинні знати: ризик випадкової загибелі об'єкта визнають перейшов до замовника з моменту, коли його передача повинна відбутися.
9. Гарантійний термін ремонту
Цікаво, що і у будівельних, і у ремонтних робіт є гарантійний термін. Він може становити відповідно до Цивільного кодексу РФ 5 років. Зверніть на це увагу: якщо в тексті договору, який вам пропонує підписати підрядник, зазначений менший термін, то це обмежує ваші права і порушує норми ст. 756 ГК РФ, яка закріплює граничний п'ятирічний термін виявлення недоліків якості будівельних робіт (не плутати із загальним договором підряду, для якого граничний гарантійний термін становить 2 роки, що закріплено в п. 2 ст. 724 Цивільного кодексу РФ). Протягом цього часу підрядник несе відповідальність за виявлені замовником недоліки. Правда, треба пам'ятати, що деякі недоліки ремонту або будівництва можуть бути пов'язані з нормальним зносом об'єкта будівництва або ремонту, невірної його експлуатацією або недотриманням інструкцій з експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами.
Щоб убезпечити ваше будівництво або ремонт, можна його застрахувати, благо Цивільний кодекс РФ передбачає таку можливість. Страхування в будівельному підряді має свої часові межі - воно припиняється разом з припиненням самого договору підряду і поширюється на результати праці підрядника. Перш за все страхують ризик випадкової загибелі або пошкодження всього використовуваного в будівництві або при ремонті майна, включаючи різного роду матеріали.
Нарешті, текст договору завершують реквізити сторін і підписи. Зверніть увагу на найменування підрядника, тобто тієї організації, яка буде виконувати всі роботи. Необхідно, щоб в договорі було вказано юридичну адресу підрядника, відповідний його установчих документів (якщо ваш підрядник - юридична особа) або адреса фактичного проживання та паспортні дані (коли ви наймаєте конкретного працівника).
Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- номера банківських рахунків підрядника-організації,
- номер свідоцтва про державну реєстрацію підрядника
- інформація про ліцензії підрядника,
- індивідуальний номер платника податків (як для підрядника-організації, так і для підрядника - фізичної особи).
Особливо пильно вивчіть ліцензію - щоб термін, на який вона видана, не закінчилася в середині будівельно-ремонтного процесу.
Вся інформація про підрядника і замовника повинна бути повною і точною. Врахуйте, що при виникненні суперечок між сторонами і звернення до суду документи нерідко розсилають за вказаними адресами. Крім того, в якості забезпечення за позовом може бути застосований арешт грошових коштів, що знаходяться на розрахунковому рахунку, названому в договорі підряду.
Кошторис допоможе вам визначити розмір витрат. При складанні договору обов'язково зверніть увагу на те, коли і в якому порядку вам належить розплачуватися з підрядником, - закон дає можливість зробити це таким способом, який буде найбільш зручний сторонам угоди. Зазвичай замовник оплачує роботи після остаточної здачі результатів (якщо, звичайно, в договорі немає умови про попередню оплату частини робіт).
Приклад договору підряду
Договір підряду на ремонт квартири за адресою: м Москва, вул. Кленова, д. 5, корп. 2, кв. 54 м Москва «___» __________ 2018 р.
ТОВ «Будівельна фірма & laquoРемонт і будівництво» »в особі генерального директора Івана Андрійовича Артемова (іменована надалі« Підрядник ») з одного боку і Олександр Петрович Іванов (іменований надалі« Замовник ») з іншої сторони уклали цей договір про наступне.
1. Підрядник зобов'язується здійснити в квартирі Замовника своїми силами, інструментами, механізмами ремонт приміщення згідно прикладеним до договору дизайн-проектом та кошторисом, з дотриманням вимог CНіПов.
2. Замовник надає матеріали або авансує Підрядника. Підрядник відповідає за неправильне використання цих матеріалів. Після закінчення робіт Підрядник зобов'язаний надати Замовнику звіт про витрачання матеріалів і повернути залишок.
3. Підрядник зобов'язаний своєчасно попередити Замовника:
1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від Замовника для виконання конкретних робіт;
2) про те, що дотримання вказівок Замовника загрожує придатності об'єкта або якості або міцності виконуваної роботи;
Як правильно скласти будівельний договір
Особливості складання договору підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт: специфіка, основні пункти, кошторисно-проектну документацію.
Фото: Legion-Media
Ремонтно-будівельні роботи настільки складними й затратні, що їх часто порівнюють з вселенським потопом. Ви вирішили не займатися самодіяльністю і вдатися до послуг будівельно-ремонтних бригад ? Тоді перш за все необхідно скласти договір будівельного підряду, зафіксувавши в ньому всі ваші побажання і переваги і забезпечивши собі гарантії для вирішення спірних ситуацій, якщо такі несподівано виникнуть.
Отже, ви готові зробити рішучий крок і почати ремонт, але знаєте, що здійснити задумане самостійно не вдасться. Підготовчий етап ремонту або будівництва складається з декількох елементів .
- По-перше, слід визначитися з об'ємом майбутніх робіт (умовно назвемо це технічною частиною).
- По-друге, на основі плану ремонту (Або будівництва) треба скласти кошторис - вона допоможе зорієнтуватися в розмірі витрат (це матеріальна частина підготовки).
- По-третє, необхідно укласти договір, який і визначить ваші відносини з підрядником (дана частина - юридична). Всі три елементи пов'язані між собою.
Ми не станемо розповідати про те, яким чином вибрати підрядника, а почнемо відразу з залагодження юридичних формальностей. Тим більше що проектно-кошторисна документація ремонту або будівництва є вкрай важливою частиною договору.
Специфіка договору будівельного підряду
Дотримуючись норм Цивільного кодексу РФ, ми будемо укладати договір будівельного підряду. Він необхідний в тому випадку, якщо потрібно здійснити будівництво будівлі, ремонт приміщення, а також виконати монтажні або пусконалагоджувальні роботи (ст.740 Цивільного кодексу РФ).
За договором будівельного підряду підрядник (тобто бригада будівельників або ремонтників) зобов'язується у встановлений термін побудувати за завданням замовника (тобто вашому) певний об'єкт або виконати ремонтні роботи, а замовник - створити необхідні умови для їх виконання, вжити результат і сплатити встановлену договором ціну.
Здається, що все досить просто, але договір підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт досить складний. Кожен об'єкт нерухомості має свої особливості, у виконанні робіт беруть участь різні бригади, та й терміни виконання замовлення і розміри матеріальних витрат сторін досить великі. І найголовніше - кінцевий результат реалізації договору: ваше житло, яке хочеться зробити максимально затишним і комфортним.
Саме тому на етапі укладання договору можна і потрібно зробити все для того, щоб якщо не виключити виникнення конфліктних ситуацій, то хоча б їх передбачити. Адже кожному зрозуміло, що практично будь-який спір між замовником і підрядником в справі будівництва може призвести до відчутних для обох сторін збитків, причому не тільки матеріальним. Відомі випадки, коли незадоволені поведінкою домовласника будівельники залишали йому «сюрпризи» у вигляді викривленого димоходу або сирого яйця за дерев'яною обшивкою.
зміст договору
Зміст договору будівельного підряду залежить від багатьох факторів, до яких відносять масштаби ремонту або будівництва, побажання сторін, склад ремонтної бригади. Саме тому форми договору на всі випадки життя просто немає. Визначати умови роботи підрядних організацій буде сам замовник, тобто ви. Ви почнете будівництво або ремонт, надаєте проект робіт (документацію і кошторис), а також об'єкт і, найголовніше, є споживачем закінченого об'єкта будівництва або ремонту.
Перш за все варто сказати, що договір будівельного підряду укладають в простій письмовій формі. Кожен договір будівельного підряду унікальний, так само як і сам об'єкт будівництва або ремонту. У договорі треба вказати:
- найменування сторін, предмет договору;
- строки виконання робіт ;
- порядок виконання робіт, ціну та порядок розрахунків сторін;
- обов'язки замовника і підрядника;
- порядок контролю замовником якості виконуваних підрядником робіт, механізм здачі та приймання робіт, гарантії якості робіт;
- порядок вирішення спорів;
- правовідносини з субпідрядниками;
- підстави та порядок припинення робіт і розірвання контракту.
Основні пункти будівельного договору
Особливості складання договору розглянемо на прикладах. Скористаємося рядовим договором підряду на ремонт квартири.
1. Предмет договору
Впершу чергу звернемося до предмету договору - це не тільки роботи, які треба провести, але і їх підсумок. У договорі має бути чітко зазначено, чи хочете ви зробити капітальний ремонт або готові обмежитися косметичним , Чи будете будувати заміський будинок , Обробляти його і підводити комунікації або ж оплачуєте тільки зведення цегляної коробки.
2. Порядок надання матеріалів
Наступне питання, яке обов'язково повинен бути закріплений в договорі, - порядок надання матеріалів, необхідних для проведення ремонту або будівництва. Традиційно ці матеріали підрядник закуповує самостійно за домовленістю із замовником. Але якщо ви хочете самі придбати все необхідне, то ніяких перешкод в законодавстві не існує. Досить тільки передбачити це в договорі.
Найбільш актуально таке рішення у випадках, коли мова йде про ремонт, особливо якщо ви залучаєте дизайнера або декоратора, - за допомогою договору можна закріпити свої вимоги до оформлення квартири і матеріалами, які будуть при цьому використані (наприклад, флізелінові, а не вінілові або тканинні шпалери , причому вибирати і купувати їх ви збираєтеся самостійно).
3. Якість матеріалів
Та сторона, в обов'язки якої входить забезпечення будівництва, несе відповідальність за якість будматеріалів. Тому якщо куплені замовником матеріали використовувати неможливо (або можливо, але це негативно позначиться на якості ремонту або будівництва), то підрядник має право вимагати заміни матеріалів або обладнання в розумний термін. У разі невиконання вимоги підрядник має право відмовитися від виконання договору і зажадати від замовника не тільки заплатити за ті роботи, які були проведені, але і відшкодувати збитки від простою будівельної бригади, не покриті цією сумою.
Багато в чому результат ремонту залежить від того, наскільки добре налагоджена взаємодія між підрядником і замовником. Юристи радять включати в договір підряду пункти, які зобов'язують підрядника повідомляти замовнику інформацію про хід робіт. Тоді замовник завжди зможе своєчасно коригувати план дій або замінювати будматеріали, якість яких викликає сумніви у підрядника.
Фото: Murexin
4. Терміни проведення робіт
Підрядник зобов'язується провести роботи, зазначені в договорі, в певний термін, який теж повинен бути обговорений. Зрозуміло, існує ймовірність, що процес затягнеться і терміни доведеться переглядати, але це теж слід передбачити в тексті договору.
День, з якого починається виконання робіт, найчастіше пов'язаний з датою надання будівельного майданчика, але іноді і з датою виплати авансу або передачі замовником частини необхідних для проведення ремонту матеріалів. Крім того, за бажанням замовника в договорі можна встановити проміжні терміни виконання окремих видів робіт (закінчення зведення окремих частин споруди). Зазвичай в договорі обумовлюють і штрафні санкції, якщо підрядник порушує терміни виконання робіт.
Як показує практика, пункти, що стосуються здачі-приймання робіт, - одні з найважливіших частин договору. Право власності на збудований об'єкт або на результати ремонту остаточно переходить до замовника після підписання відповідного акта. Саме з цього моменту не тільки починається гарантійний термін на ваш ремонт або будівництво (який може становити 5 років), а й визначається термін позовної давності, якщо якість робіт вас не влаштує
5. Умови дострокового розірвання договору
Ще один важливий момент: в договорі необхідно прописати умови його дострокового розірвання з ініціативи замовника. На будь-якому етапі будівництва або ремонту замовник має право відмовитися від їх завершення. У цьому випадку підрядник повинен отримати оплату тих робіт, які вже були проведені, а також неустойку. Якщо ви припускаєте ймовірність виникнення фінансових труднощів під час будівництва або ремонту, в договорі можна передбачити можливість призупинення робіт.
6. Відповідальність за ризиками
За загальним правилом відповідальність за ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта до його прийняття замовником несе підрядник. Але іноді пошкодження бувають викликані якістю матеріалів або обладнання, які надав замовник. Тоді за умови, що підрядник попереджав замовника про те, що використання цих матеріалів може погіршити якість робіт або взагалі привести до повного руйнування об'єкта, замовник буде зобов'язаний відшкодувати підрядникові вартість виконаних робіт.
7. Вартість робіт
Ціна, зазначена в договорі, може бути твердою або приблизною (її ще називають відкритою). Якщо в договорі не зазначено, яка визначена ціна, то вважається, що це тверда ціна, тобто вона не змінюється протягом усього періоду будівництва і вказують її разом з конкретним терміном виконання робіт. Різниця між цією ціною і фактичною вартістю ремонту або будівництва та є дохід підрядника (тому підрядник, зацікавлений в зниженні витрат з будівництва, повинен дотримуватися баланс між якістю робіт і вартістю матеріалів). У разі якщо фактична вартість будівництва перевищила тверду ціну, підрядник погашає різницю за рахунок власних коштів.
Тверда ціна може бути визначена і на основі кошторису раніше побудованого (або відремонтованого) аналогічного об'єкта з урахуванням поточного рівня цін, для чого підрядник буде використовувати коефіцієнти перерахунку кошторисної вартості будівництва (їх встановлюють регіональні центри з ціноутворення в будівництві).
За змістом положень Цивільного кодексу РФ, що регламентують механізм оплати виконаних робіт, передбачається, що роботи оплачуються після їх закінчення. Розмір оплати передбачений кошторисом, а терміни і порядок встановлюють договором будівельного підряду. Як розрахунковий визначають будь-який період, необхідний для ремонту або будівництва (місяць, квартал, рік). Можна додатково до договору скласти графік виконання робіт і їх оплати - так ви отримаєте додаткові можливості для контролю якості роботи на кожному етапі. Такий графік буде додатком до договору. У деяких випадках підрядник може наполягти на внесенні передоплати (зазвичай так роблять при великих обсягах робіт). Більш детально на цінах підряду ми зупинимося при розгляді питань, пов'язаних зі складанням кошторисно-проектної документації.
8. Здача-приймання робіт
Після закінчення робіт здійснюється приймання. Зазвичай її роблять за рахунок замовника. Не забудьте включити в договір порядок проведення попередніх випробувань інженерних систем або їх частин (особливо якщо при цьому повинні бути присутніми представники контролюючих державних органів). Наприклад, якщо по вашому проекту в квартирі повинні бути влаштовані підлоги з підігрівом , Вбудовану електричну систему треба перевірити на предмет її протипожежної безпеки.
Здачу робіт оформляють актом, який повинні підписати підрядник і замовник. Правда, незадоволений результатами роботи замовник (або незадоволений сумою оплати підрядник) має право відмовитися від підписання акта приймання-передачі, про що роблять позначку в документі, яку запевняє підписом інша сторона. Виникнення розбіжностей в процесі прийому роботи може бути приводом для звернення до суду та оскарження договору. Але треба пам'ятати, що такий односторонній акт здачі або приймання суд визнає недійсним, якщо мотиви відмови будуть визнані обгрунтованими.
Особливих вказівок на те, як повинен вести себе підрядник, якщо замовник не прийняв результати роботи в строк, в законі немає. Тому краще вказати граничний термін приймання в договорі. Не приймаючи з якихось причин виконану роботу в строк або свідомо затягуючи прийняття поступки, ухваленої ви повинні знати: ризик випадкової загибелі об'єкта визнають перейшов до замовника з моменту, коли його передача повинна відбутися.
9. Гарантійний термін ремонту
Цікаво, що і у будівельних, і у ремонтних робіт є гарантійний термін. Він може становити відповідно до Цивільного кодексу РФ 5 років. Зверніть на це увагу: якщо в тексті договору, який вам пропонує підписати підрядник, зазначений менший термін, то це обмежує ваші права і порушує норми ст. 756 ГК РФ, яка закріплює граничний п'ятирічний термін виявлення недоліків якості будівельних робіт (не плутати із загальним договором підряду, для якого граничний гарантійний термін становить 2 роки, що закріплено в п. 2 ст. 724 Цивільного кодексу РФ). Протягом цього часу підрядник несе відповідальність за виявлені замовником недоліки. Правда, треба пам'ятати, що деякі недоліки ремонту або будівництва можуть бути пов'язані з нормальним зносом об'єкта будівництва або ремонту, невірної його експлуатацією або недотриманням інструкцій з експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами.
Щоб убезпечити ваше будівництво або ремонт, можна його застрахувати, благо Цивільний кодекс РФ передбачає таку можливість. Страхування в будівельному підряді має свої часові межі - воно припиняється разом з припиненням самого договору підряду і поширюється на результати праці підрядника. Перш за все страхують ризик випадкової загибелі або пошкодження всього використовуваного в будівництві або при ремонті майна, включаючи різного роду матеріали.
Нарешті, текст договору завершують реквізити сторін і підписи. Зверніть увагу на найменування підрядника, тобто тієї організації, яка буде виконувати всі роботи. Необхідно, щоб в договорі було вказано юридичну адресу підрядника, відповідний його установчих документів (якщо ваш підрядник - юридична особа) або адреса фактичного проживання та паспортні дані (коли ви наймаєте конкретного працівника).
Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- номера банківських рахунків підрядника-організації,
- номер свідоцтва про державну реєстрацію підрядника
- інформація про ліцензії підрядника,
- індивідуальний номер платника податків (як для підрядника-організації, так і для підрядника - фізичної особи).
Особливо пильно вивчіть ліцензію - щоб термін, на який вона видана, не закінчилася в середині будівельно-ремонтного процесу.
Вся інформація про підрядника і замовника повинна бути повною і точною. Врахуйте, що при виникненні суперечок між сторонами і звернення до суду документи нерідко розсилають за вказаними адресами. Крім того, в якості забезпечення за позовом може бути застосований арешт грошових коштів, що знаходяться на розрахунковому рахунку, названому в договорі підряду.
Кошторис допоможе вам визначити розмір витрат. При складанні договору обов'язково зверніть увагу на те, коли і в якому порядку вам належить розплачуватися з підрядником, - закон дає можливість зробити це таким способом, який буде найбільш зручний сторонам угоди. Зазвичай замовник оплачує роботи після остаточної здачі результатів (якщо, звичайно, в договорі немає умови про попередню оплату частини робіт).
Приклад договору підряду
Договір підряду на ремонт квартири за адресою: м Москва, вул. Кленова, д. 5, корп. 2, кв. 54 м Москва «___» __________ 2018 р.
ТОВ «Будівельна фірма & laquoРемонт і будівництво» »в особі генерального директора Івана Андрійовича Артемова (іменована надалі« Підрядник ») з одного боку і Олександр Петрович Іванов (іменований надалі« Замовник ») з іншої сторони уклали цей договір про наступне.
1. Підрядник зобов'язується здійснити в квартирі Замовника своїми силами, інструментами, механізмами ремонт приміщення згідно прикладеним до договору дизайн-проектом та кошторисом, з дотриманням вимог CНіПов.
2. Замовник надає матеріали або авансує Підрядника. Підрядник відповідає за неправильне використання цих матеріалів. Після закінчення робіт Підрядник зобов'язаний надати Замовнику звіт про витрачання матеріалів і повернути залишок.
3. Підрядник зобов'язаний своєчасно попередити Замовника:
1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від Замовника для виконання конкретних робіт;
2) про те, що дотримання вказівок Замовника загрожує придатності об'єкта або якості або міцності виконуваної роботи;
Як правильно скласти будівельний договір
Особливості складання договору підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт: специфіка, основні пункти, кошторисно-проектну документацію.
Фото: Legion-Media
Ремонтно-будівельні роботи настільки складними й затратні, що їх часто порівнюють з вселенським потопом. Ви вирішили не займатися самодіяльністю і вдатися до послуг будівельно-ремонтних бригад ? Тоді перш за все необхідно скласти договір будівельного підряду, зафіксувавши в ньому всі ваші побажання і переваги і забезпечивши собі гарантії для вирішення спірних ситуацій, якщо такі несподівано виникнуть.
Отже, ви готові зробити рішучий крок і почати ремонт, але знаєте, що здійснити задумане самостійно не вдасться. Підготовчий етап ремонту або будівництва складається з декількох елементів .
- По-перше, слід визначитися з об'ємом майбутніх робіт (умовно назвемо це технічною частиною).
- По-друге, на основі плану ремонту (Або будівництва) треба скласти кошторис - вона допоможе зорієнтуватися в розмірі витрат (це матеріальна частина підготовки).
- По-третє, необхідно укласти договір, який і визначить ваші відносини з підрядником (дана частина - юридична). Всі три елементи пов'язані між собою.
Ми не станемо розповідати про те, яким чином вибрати підрядника, а почнемо відразу з залагодження юридичних формальностей. Тим більше що проектно-кошторисна документація ремонту або будівництва є вкрай важливою частиною договору.
Специфіка договору будівельного підряду
Дотримуючись норм Цивільного кодексу РФ, ми будемо укладати договір будівельного підряду. Він необхідний в тому випадку, якщо потрібно здійснити будівництво будівлі, ремонт приміщення, а також виконати монтажні або пусконалагоджувальні роботи (ст.740 Цивільного кодексу РФ).
За договором будівельного підряду підрядник (тобто бригада будівельників або ремонтників) зобов'язується у встановлений термін побудувати за завданням замовника (тобто вашому) певний об'єкт або виконати ремонтні роботи, а замовник - створити необхідні умови для їх виконання, вжити результат і сплатити встановлену договором ціну.
Здається, що все досить просто, але договір підряду на проведення будівельних або ремонтних робіт досить складний. Кожен об'єкт нерухомості має свої особливості, у виконанні робіт беруть участь різні бригади, та й терміни виконання замовлення і розміри матеріальних витрат сторін досить великі. І найголовніше - кінцевий результат реалізації договору: ваше житло, яке хочеться зробити максимально затишним і комфортним.
Саме тому на етапі укладання договору можна і потрібно зробити все для того, щоб якщо не виключити виникнення конфліктних ситуацій, то хоча б їх передбачити. Адже кожному зрозуміло, що практично будь-який спір між замовником і підрядником в справі будівництва може призвести до відчутних для обох сторін збитків, причому не тільки матеріальним. Відомі випадки, коли незадоволені поведінкою домовласника будівельники залишали йому «сюрпризи» у вигляді викривленого димоходу або сирого яйця за дерев'яною обшивкою.
зміст договору
Зміст договору будівельного підряду залежить від багатьох факторів, до яких відносять масштаби ремонту або будівництва, побажання сторін, склад ремонтної бригади. Саме тому форми договору на всі випадки життя просто немає. Визначати умови роботи підрядних організацій буде сам замовник, тобто ви. Ви почнете будівництво або ремонт, надаєте проект робіт (документацію і кошторис), а також об'єкт і, найголовніше, є споживачем закінченого об'єкта будівництва або ремонту.
Перш за все варто сказати, що договір будівельного підряду укладають в простій письмовій формі. Кожен договір будівельного підряду унікальний, так само як і сам об'єкт будівництва або ремонту. У договорі треба вказати:
- найменування сторін, предмет договору;
- строки виконання робіт ;
- порядок виконання робіт, ціну та порядок розрахунків сторін;
- обов'язки замовника і підрядника;
- порядок контролю замовником якості виконуваних підрядником робіт, механізм здачі та приймання робіт, гарантії якості робіт;
- порядок вирішення спорів;
- правовідносини з субпідрядниками;
- підстави та порядок припинення робіт і розірвання контракту.
Основні пункти будівельного договору
Особливості складання договору розглянемо на прикладах. Скористаємося рядовим договором підряду на ремонт квартири.
1. Предмет договору
Впершу чергу звернемося до предмету договору - це не тільки роботи, які треба провести, але і їх підсумок. У договорі має бути чітко зазначено, чи хочете ви зробити капітальний ремонт або готові обмежитися косметичним , Чи будете будувати заміський будинок , Обробляти його і підводити комунікації або ж оплачуєте тільки зведення цегляної коробки.
2. Порядок надання матеріалів
Наступне питання, яке обов'язково повинен бути закріплений в договорі, - порядок надання матеріалів, необхідних для проведення ремонту або будівництва. Традиційно ці матеріали підрядник закуповує самостійно за домовленістю із замовником. Але якщо ви хочете самі придбати все необхідне, то ніяких перешкод в законодавстві не існує. Досить тільки передбачити це в договорі.
Найбільш актуально таке рішення у випадках, коли мова йде про ремонт, особливо якщо ви залучаєте дизайнера або декоратора, - за допомогою договору можна закріпити свої вимоги до оформлення квартири і матеріалами, які будуть при цьому використані (наприклад, флізелінові, а не вінілові або тканинні шпалери , причому вибирати і купувати їх ви збираєтеся самостійно).
3. Якість матеріалів
Та сторона, в обов'язки якої входить забезпечення будівництва, несе відповідальність за якість будматеріалів. Тому якщо куплені замовником матеріали використовувати неможливо (або можливо, але це негативно позначиться на якості ремонту або будівництва), то підрядник має право вимагати заміни матеріалів або обладнання в розумний термін. У разі невиконання вимоги підрядник має право відмовитися від виконання договору і зажадати від замовника не тільки заплатити за ті роботи, які були проведені, але і відшкодувати збитки від простою будівельної бригади, не покриті цією сумою.
Багато в чому результат ремонту залежить від того, наскільки добре налагоджена взаємодія між підрядником і замовником. Юристи радять включати в договір підряду пункти, які зобов'язують підрядника повідомляти замовнику інформацію про хід робіт. Тоді замовник завжди зможе своєчасно коригувати план дій або замінювати будматеріали, якість яких викликає сумніви у підрядника.
Фото: Murexin
4. Терміни проведення робіт
Підрядник зобов'язується провести роботи, зазначені в договорі, в певний термін, який теж повинен бути обговорений. Зрозуміло, існує ймовірність, що процес затягнеться і терміни доведеться переглядати, але це теж слід передбачити в тексті договору.
День, з якого починається виконання робіт, найчастіше пов'язаний з датою надання будівельного майданчика, але іноді і з датою виплати авансу або передачі замовником частини необхідних для проведення ремонту матеріалів. Крім того, за бажанням замовника в договорі можна встановити проміжні терміни виконання окремих видів робіт (закінчення зведення окремих частин споруди). Зазвичай в договорі обумовлюють і штрафні санкції, якщо підрядник порушує терміни виконання робіт.
Як показує практика, пункти, що стосуються здачі-приймання робіт, - одні з найважливіших частин договору. Право власності на збудований об'єкт або на результати ремонту остаточно переходить до замовника після підписання відповідного акта. Саме з цього моменту не тільки починається гарантійний термін на ваш ремонт або будівництво (який може становити 5 років), а й визначається термін позовної давності, якщо якість робіт вас не влаштує
5. Умови дострокового розірвання договору
Ще один важливий момент: в договорі необхідно прописати умови його дострокового розірвання з ініціативи замовника. На будь-якому етапі будівництва або ремонту замовник має право відмовитися від їх завершення. У цьому випадку підрядник повинен отримати оплату тих робіт, які вже були проведені, а також неустойку. Якщо ви припускаєте ймовірність виникнення фінансових труднощів під час будівництва або ремонту, в договорі можна передбачити можливість призупинення робіт.
6. Відповідальність за ризиками
За загальним правилом відповідальність за ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта до його прийняття замовником несе підрядник. Але іноді пошкодження бувають викликані якістю матеріалів або обладнання, які надав замовник. Тоді за умови, що підрядник попереджав замовника про те, що використання цих матеріалів може погіршити якість робіт або взагалі привести до повного руйнування об'єкта, замовник буде зобов'язаний відшкодувати підрядникові вартість виконаних робіт.
7. Вартість робіт
Ціна, зазначена в договорі, може бути твердою або приблизною (її ще називають відкритою). Якщо в договорі не зазначено, яка визначена ціна, то вважається, що це тверда ціна, тобто вона не змінюється протягом усього періоду будівництва і вказують її разом з конкретним терміном виконання робіт. Різниця між цією ціною і фактичною вартістю ремонту або будівництва та є дохід підрядника (тому підрядник, зацікавлений в зниженні витрат з будівництва, повинен дотримуватися баланс між якістю робіт і вартістю матеріалів). У разі якщо фактична вартість будівництва перевищила тверду ціну, підрядник погашає різницю за рахунок власних коштів.
Тверда ціна може бути визначена і на основі кошторису раніше побудованого (або відремонтованого) аналогічного об'єкта з урахуванням поточного рівня цін, для чого підрядник буде використовувати коефіцієнти перерахунку кошторисної вартості будівництва (їх встановлюють регіональні центри з ціноутворення в будівництві).
За змістом положень Цивільного кодексу РФ, що регламентують механізм оплати виконаних робіт, передбачається, що роботи оплачуються після їх закінчення. Розмір оплати передбачений кошторисом, а терміни і порядок встановлюють договором будівельного підряду. Як розрахунковий визначають будь-який період, необхідний для ремонту або будівництва (місяць, квартал, рік). Можна додатково до договору скласти графік виконання робіт і їх оплати - так ви отримаєте додаткові можливості для контролю якості роботи на кожному етапі. Такий графік буде додатком до договору. У деяких випадках підрядник може наполягти на внесенні передоплати (зазвичай так роблять при великих обсягах робіт). Більш детально на цінах підряду ми зупинимося при розгляді питань, пов'язаних зі складанням кошторисно-проектної документації.
8. Здача-приймання робіт
Після закінчення робіт здійснюється приймання. Зазвичай її роблять за рахунок замовника. Не забудьте включити в договір порядок проведення попередніх випробувань інженерних систем або їх частин (особливо якщо при цьому повинні бути присутніми представники контролюючих державних органів). Наприклад, якщо по вашому проекту в квартирі повинні бути влаштовані підлоги з підігрівом , Вбудовану електричну систему треба перевірити на предмет її протипожежної безпеки.
Здачу робіт оформляють актом, який повинні підписати підрядник і замовник. Правда, незадоволений результатами роботи замовник (або незадоволений сумою оплати підрядник) має право відмовитися від підписання акта приймання-передачі, про що роблять позначку в документі, яку запевняє підписом інша сторона. Виникнення розбіжностей в процесі прийому роботи може бути приводом для звернення до суду та оскарження договору. Але треба пам'ятати, що такий односторонній акт здачі або приймання суд визнає недійсним, якщо мотиви відмови будуть визнані обгрунтованими.
Особливих вказівок на те, як повинен вести себе підрядник, якщо замовник не прийняв результати роботи в строк, в законі немає. Тому краще вказати граничний термін приймання в договорі. Не приймаючи з якихось причин виконану роботу в строк або свідомо затягуючи прийняття поступки, ухваленої ви повинні знати: ризик випадкової загибелі об'єкта визнають перейшов до замовника з моменту, коли його передача повинна відбутися.
9. Гарантійний термін ремонту
Цікаво, що і у будівельних, і у ремонтних робіт є гарантійний термін. Він може становити відповідно до Цивільного кодексу РФ 5 років. Зверніть на це увагу: якщо в тексті договору, який вам пропонує підписати підрядник, зазначений менший термін, то це обмежує ваші права і порушує норми ст. 756 ГК РФ, яка закріплює граничний п'ятирічний термін виявлення недоліків якості будівельних робіт (не плутати із загальним договором підряду, для якого граничний гарантійний термін становить 2 роки, що закріплено в п. 2 ст. 724 Цивільного кодексу РФ). Протягом цього часу підрядник несе відповідальність за виявлені замовником недоліки. Правда, треба пам'ятати, що деякі недоліки ремонту або будівництва можуть бути пов'язані з нормальним зносом об'єкта будівництва або ремонту, невірної його експлуатацією або недотриманням інструкцій з експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами.
Щоб убезпечити ваше будівництво або ремонт, можна його застрахувати, благо Цивільний кодекс РФ передбачає таку можливість. Страхування в будівельному підряді має свої часові межі - воно припиняється разом з припиненням самого договору підряду і поширюється на результати праці підрядника. Перш за все страхують ризик випадкової загибелі або пошкодження всього використовуваного в будівництві або при ремонті майна, включаючи різного роду матеріали.
Нарешті, текст договору завершують реквізити сторін і підписи. Зверніть увагу на найменування підрядника, тобто тієї організації, яка буде виконувати всі роботи. Необхідно, щоб в договорі було вказано юридичну адресу підрядника, відповідний його установчих документів (якщо ваш підрядник - юридична особа) або адреса фактичного проживання та паспортні дані (коли ви наймаєте конкретного працівника).
Обов'язково перевірте, щоб в договір були внесені:
- номера банківських рахунків підрядника-організації,
- номер свідоцтва про державну реєстрацію підрядника
- інформація про ліцензії підрядника,
- індивідуальний номер платника податків (як для підрядника-організації, так і для підрядника - фізичної особи).
Особливо пильно вивчіть ліцензію - щоб термін, на який вона видана, не закінчилася в середині будівельно-ремонтного процесу.
Вся інформація про підрядника і замовника повинна бути повною і точною. Врахуйте, що при виникненні суперечок між сторонами і звернення до суду документи нерідко розсилають за вказаними адресами. Крім того, в якості забезпечення за позовом може бути застосований арешт грошових коштів, що знаходяться на розрахунковому рахунку, названому в договорі підряду.
Кошторис допоможе вам визначити розмір витрат. При складанні договору обов'язково зверніть увагу на те, коли і в якому порядку вам належить розплачуватися з підрядником, - закон дає можливість зробити це таким способом, який буде найбільш зручний сторонам угоди. Зазвичай замовник оплачує роботи після остаточної здачі результатів (якщо, звичайно, в договорі немає умови про попередню оплату частини робіт).
Приклад договору підряду
Договір підряду на ремонт квартири за адресою: м Москва, вул. Кленова, д. 5, корп. 2, кв. 54 м Москва «___» __________ 2018 р.
ТОВ «Будівельна фірма & laquoРемонт і будівництво» »в особі генерального директора Івана Андрійовича Артемова (іменована надалі« Підрядник ») з одного боку і Олександр Петрович Іванов (іменований надалі« Замовник ») з іншої сторони уклали цей договір про наступне.
1. Підрядник зобов'язується здійснити в квартирі Замовника своїми силами, інструментами, механізмами ремонт приміщення згідно прикладеним до договору дизайн-проектом та кошторисом, з дотриманням вимог CНіПов.
2. Замовник надає матеріали або авансує Підрядника. Підрядник відповідає за неправильне використання цих матеріалів. Після закінчення робіт Підрядник зобов'язаний надати Замовнику звіт про витрачання матеріалів і повернути залишок.
3. Підрядник зобов'язаний своєчасно попередити Замовника:
1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від Замовника для виконання конкретних робіт;
2) про те, що дотримання вказівок Замовника загрожує придатності об'єкта або якості або міцності виконуваної роботи;
3) про наявність інших, не залежних від Підрядника, обставин, які загрожують придатності або міцності виконується об'єкта.
4. Підрядник зобов'язується розпочати ремонт квартири «___» _____________ 2018 року і закінчити його «___» ____________ 2018 р
При необхідності зміни строку початку або закінчення робіт кожна зі сторін зобов'язана повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за 48 годин до його настання. Про зміну термінів робиться відповідний запис в обох примірниках договору.
5. У разі порушення Підрядником терміну початку або закінчення робіт він сплачує Замовнику за кожний прострочений день пеню в розмірі 0,1% вартості ремонту, але не більше 10%. При порушенні таких термінів з вини Замовника останній несе ту ж відповідальність. Пеню в зазначеному розмірі Замовник сплачує Підряднику також при простроченні оплати заборгованості за матеріали і зроблену роботу.
6. При наявності поважних причин Замовник має право у будь-який час до закінчення роботи відмовитися від договору, сплативши Підряднику винагороду за ту частину роботи, яка вже була виконана, і відшкодувавши йому збитки, завдані розірванням договору, з заліком того, що Підрядник зберіг внаслідок розірвання договору .
7. Підрядник відповідає за пошкодження або псування що знаходяться в ремонтованих приміщеннях меблів, підлог, електроприладів, електропроводки, санітарно-технічного обладнання, скла та іншого майна.
8. Замовник сплачує Підряднику при підписанні цього договору аванс в розмірі не менше 50% вартості робіт.
9. Замовник зобов'язаний прийняти виконані роботи в день їх завершення. Претензії можуть бути заявлені Замовником Підряднику протягом 1 міс з дня прийняття робіт. У разі розбіжності між Замовником та Підрядником за якістю виробленого ремонту Замовник має право вимагати призначення експертизи. Оплата експертизи проводиться стороною, проти якої винесено рішення експертизи. Обов'язок організації експертизи покладається на Підрядника. При обгрунтованості претензії Підрядник повинен за свій рахунок в тижневий термін усунути недоробки.
10. З приводу відступів Підрядника від умов договору, що погіршили роботу, або інших недоліків в роботі Замовник незалежно від заяви претензій Підряднику право пред'явити позов до суду протягом 6 міс, а якщо недоліки не могли бути виявлені при звичайному способі приймання роботи - протягом 1 року з дня прийняття роботи.
Кошторисно-проектну документацію
Отже, договір за основними пунктами складений. Але як підрядник дізнається, що саме ви хочете отримати в результаті ремонту або будівництва? Щоб підрядник чітко дотримувався вашим ідеям, а результат вас не здивував, необхідно доповнити договір будівельного підряду технічною документацією і кошторисом, що визначає вартість робіт (ціну договору). Пам'ятайте, що в договорі будівельного підряду потрібно передбачити, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати технічну документацію. Зазвичай це здійснює замовник. У разі якщо це повинен зробити підрядник, технічна документація неодмінно підлягає схваленню замовником. У договорі рекомендується встановити склад документації.
Технічна документація - це набір схем, креслень, графіків, розрахунків та інших документів, необхідних для виконання підрядних будівельних або ремонтних робіт. Вона потрібна для того, щоб забезпечити правильність будівництва і визначити розміри грошових витрат.
Фото: Legion-Media
При виявленні необхідності проведення додаткових робіт зовсім не обов'язково вносити зміни в договір - досить передбачити можливість коригування планових даних, що дозволить змінювати технічну документацію та кошторис.
Дуже важливо правильно визначити кошторисну вартість проекту. У неї будуть включені витрати на будівництво і ремонт, юридичне оформлення результатів будівництва (і ремонту - якщо ви зробили перепланування ), Вартість будматеріалів. Можна скласти локальний кошторис (первинний кошторисний документ на окремі види робіт відповідно до робочого проекту), яка ляже в основу об'єктного кошторису. Чинне законодавство не передбачає будь-яких винятків для складання проектно-кошторисної документації на будівництво об'єктів з низькою вартістю або з невеликими термінами роботи, тобто всі перераховані елементи повинні бути в тій чи іншій мірі продумані. Саме технічна документація є завданням замовника, відповідно до якого підрядник повинен виконати певну роботу.
Якщо в ході ремонту (будівництва) підрядник виявить, що будь-які роботи в документації не враховано, але провести їх необхідно, і тому кошторисна вартість будівництва збільшиться, він повинен повідомити про це замовника. Вашої реакції підрядник буде чекати 10 днів (якщо інший термін не передбачено договором), після чого зобов'язаний призупинити роботи, причому всі збитки будуть віднесені на рахунок замовника. Тому необхідно постійно підтримувати контакт з підрядником. Однак якщо можете довести, що проводити додаткові роботи не було необхідності, то ви не зобов'язані оплачувати понесені підрядником додаткові витрати.
Підрядник відповідає за всі допущені ним відступи від технічної документації проекту, а також за порушення будівельних норм і правил. Проте він має право піти на дрібні відхилення від технічної документації без згоди замовника, якщо доведе, що вони не вплинули на якість об'єкта.
А якщо ваші плани змінилися в процесі будівництва або проведення ремонтних робіт? У замовника є право вносити в технічну документацію зміни, проте існують дві важливі умови - технічне і матеріальне.
- По-перше, зміни не повинні істотно змінити характер передбачених договором робіт.
- І по-друге, що викликаються цими змінами додаткові роботи за вартістю не повинні перевищувати 10% від зазначеної в кошторисі загальної вартості будівництва.
Але ж можливо і таке, що ви вирішите кардинально поміняти характер договору. Тоді необхідно скласти додаткову кошторис і бути готовим до того, що підрядник може вимагати відшкодування витрат, які він поніс у зв'язку з цим. Те ж стосується і випадків, коли підрядник виявив дефекти в технічній документації, підготовленої замовником, і змушений був їх усувати.
Контроль якості
Кожен замовник, безумовно, зацікавлений в якості виконуваних для нього робіт. Саме тому ви наділені правом контролювати якість робіт, що проводяться підрядником. Для цього ви можете скласти план проміжного приймання робіт. Проте основною умовою проведення перевірки якості робіт є невтручання в оперативно-господарську діяльність підрядника.
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Виявивши відступу від умов договору, ви повинні негайно проінформувати про це підрядника. Якщо ви з якихось причин цього не зробите (посоромився або вирішите, що це не настільки важливо), то автоматично втратите право посилатися надалі на виявлені недоліки, хоча контроль за якістю ремонту або будівництва не є обов'язком замовника. Підрядник, неналежним чином виконав роботи, не може посилатися на те, що це сталося через відсутність подібного контролю. Таким чином, краще піти раді тих, хто вже будував або ремонтував своє житло, і намагатися вирішувати всі питання безпосередньо з підрядником - виконробом і його бригадою.
Отже, підбиваючи підсумок, ще раз скажемо: будьте уважні при складанні договору будівельного підряду і підготовці кошторисно-проектної документації до нього. Від того, наскільки ретельно ви пропишете всі ваші побажання, буде залежати якість робіт. Чи не поскупилася - при веденні складних будівельних робіт ви можете запросити на договірній основі інженера або спеціалізовану організацію, яка допоможе вам у підготовці документації та розробці проекту.
Але як підрядник дізнається, що саме ви хочете отримати в результаті ремонту або будівництва?А якщо ваші плани змінилися в процесі будівництва або проведення ремонтних робіт?
Але як підрядник дізнається, що саме ви хочете отримати в результаті ремонту або будівництва?
А якщо ваші плани змінилися в процесі будівництва або проведення ремонтних робіт?