Ігри будівельників: що не переплатити підряднику?

Еліна Луньова. Експерт практики «Фінансовий контроль в будівництві» КСК груп

Визначаємо кошторисну вартість: як уникнути фінансових втрат і податкових донарахувань при будівництві

Ваша компанія планує побудувати завод, склад або новий магазин. Що потрібно зробити в першу чергу? Скласти кошторис. Важливо не тільки побудувати будинок, який не впаде через два роки, але і не переплатити за будівництво. Якщо кошторис складена неправильно, спочатку ви переплатите підряднику, а потім можете отримати донарахування від податкової. Ретельно складений кошторис позбавить вас від цих проблем.

На підставі кошторисної вартості визначається розмір капітальних вкладень інвестора, фінансується будівництво, оплачуються витрати підрядника за роботи. Від правильного розрахунку кошторисної вартості залежить успіх проекту.

З досвіду експертів КСК груп, початковий бюджет будівництва завжди збільшується в ході проекту. В середньому він зростає на 25-30%, в ряді випадків - на 100%. До чого це призводить?

По-перше, якщо витрати «надумані» - це фінансові втрати. Вам ніхто не поверне гроші, які ви заплатили за повітря. По-друге, якщо витрати неможливо підтвердити документально, виникають податкові ризики. Інвестор і замовник можуть отримати донарахування на суму до 50% від розміру необґрунтованого збільшення бюджету будівництва.

Щоб цього не сталося, потрібно контролювати підрядника. Нижче поговоримо про те, з чого складається кошторисна вартість, як правильно скласти кошторис і як будівельники завищують бюджети, маніпулюючи цифрами.

Що приховує підрядник: як завищується розмір прямих витрат в кошторисі?

Кошторисна вартість будівництва складається з прямих витрат, накладних витрат і кошторисного прибутку.

Прямі витрати - це будівельні матеріали, експлуатація будівельних машин і механізмів, заробітна плата робітників і будівельників. Тобто це витрати на ресурси, необхідні для будівництва. Вартість матеріалів, деталей і конструкцій включає в себе витрати на їх придбання і доставку на склад або будмайданчик.

Підрядник використовує будівельні матеріали як механізм завищення бюджету будівництва: в кошторисах вказує завищений обсяг, який не відповідає проекту, в вартість матеріалу закладає додаткові витрати з транспортування, «накручує» подвійний ПДВ (в кошторисної рядку і по її підсумком).

Компанія - виробник кондитерських виробів вирішила побудувати склад для зберігання продукції. Перед укладенням договору з підрядником фірма надала кошторисну документацію експертам КСК груп для аналізу. У розділі «Дощова каналізація» були закладені азбестоцементні труби діаметром 500, 300 і 125 мм. Експерт перевірив кількість і вартість труб: вартість була завищена на 40% від ринкової вартості, а кількість збільшено на 30% від проектних даних. Після коригування вдалося скоротити витрати на 3 млн рублів на цьому невеликій ділянці робіт.

Як правило, оптові постачальники надають підрядникам знижки (в середньому - 30%). Правда, підрядник цю знижку в кошторисі не відображає.

Крім вартості матеріалів, в прямих витратах враховані витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів: оплата праці машиністів, перебазування машин у період будівництва, підготовка до експлуатації і амортизаційні відрахування.

Підрядник має право економити на будівельних роботах або матеріалах, якщо це не шкодить якості. На практиці все навпаки: недобросовісний підрядник порушує технології і бере з замовника додаткові гроші.

Будівництво виробничого комплексу - підготовчі та земляні роботи вартістю 38 млн руб. (обсяг котловану - 45 000 куб. м). Підрядник заявив, що 10% від загального обсягу риття котловану буде здійснюватися ручним способом (вартість - понад 11 млн руб.). Дешевше зробити це за допомогою техніки. Служба технічного нагляду КСК груп знизила відсоток ручної праці до 1% (1 млн руб.). Таким чином, замовник заощадив 10 млн руб.

Останнє, що входить в прямі витрати, - це трудові ресурси, тобто оплата праці робітників і будівельників.

Тонкощі розрахунку: економимо до 10% від накладних витрат

Накладні витрати потрібні для того, щоб організувати роботи. Згідно «Методичних вказівок по визначенню накладних витрат в будівництві (МДС 81-33.2004)», до складу накладних витрат включені витрати на адміністративно-господарське обслуговування співробітників підрядника, на обслуговування працівників будівництва, на організацію робіт на будівельних майданчиках та інші витрати.

Як визначити розмір накладних витрат? Є галузеві укрупнені нормативи накладних витрат, які залежать від сфери виконання робіт. Кошторисна документація складається з кошторисно-нормативним базам (ФЕР, ТЕР, ТСН і т. Д.). Для будівництва промислового об'єкту (заводу) накладні витрати становлять 106%, для житлового будинку - 112%. Такий спосіб обліку накладних витрат не відображає фактичні витрати підрядника і застосовується тільки при складанні інвесторських кошторисів. При розрахунках між замовником і підрядником за фактичними даними застосовують відсотки накладних витрат за видами робіт.

У комерційних кошторисах накладні витрати прописуються в підсумками кошторисів. Підрядники «люблять» прописувати накладні витрати, нараховуючи їх на всі позиції по кошторису, тобто на вартість робіт і будматеріалів разом. Однак такі витрати визначаються в процентному відношенні від фонду оплати праці.

Торгова компанія придбала нежитлове приміщення. Для його ремонту запросила підрядника, який позиціонував себе як лакшери-компанія в галузі. У кошторисі на чорнові роботи у підрядника консультанти виявили наступне:

• інші роботи - 250 000,00 грн .;
• вогнегасники, аптечки - 100 000,00 грн .;
• накладні витрати - 15% на всі позиції, включаючи матеріали.

Але по МДС 81-33.2004 вогнегасники, аптечки входять до складу накладних витрат як тимчасові пристосування і пристрої. Вони були виключені з кошторису, так само, як і накладні витрати на матеріали: цей вид витрат застосовується лише до робіт. Це допомогло заощадити 670 тис. Руб. від загальної суми в 6 млн руб.

Як правильно розрахувати кошторисну прибуток

Кошторисна прибуток спрямовується на розвиток виробництва і матеріальне стимулювання працівників. У неї включаються витрати на податок на прибуток, податок на майно, на модернізацію обладнання та реконструкцію об'єктів основних фондів, на премії для працівників.

Кошторисна прибуток визначається так само, як і накладні витрати. Є тільки одна відмінність: у кошторисного прибутку свої нормативні відсотки, вони менше, ніж у накладних витрат. Якщо кошторис складається за нормативними базами ФЕР, ТЕР або ТСН, то укрупненно приймається єдиний відсоток кошторисного прибутку - 65%. На відсоток не впливає, промислове це будівництво або житлове.

Важливо пам'ятати, що якщо умови робіт відрізняються від загальноприйнятих (наприклад, роботи в підземних тунелях, зварювання труб під водою, будівництво на схилах гір), а коштів для покриття витрат підрядника стало не вистачати, то за погодженням рекомендується розробити і прийняти індивідуальний розмір кошторисного прибутку .

Не економте на контролі підрядників - обійдеться дорожче

З сформована практика інвестиційно-будівельної діяльності розроблена структура кошторисної вартості будівництва, на основі якої заздалегідь визначають розміри майбутніх капіталовкладень:

• прямі витрати становлять 75-80%, включаючи:
• витрати на оплату праці робітників - 15-25%,
• вартість матеріалів - 45-55%,
• витрати на експлуатацію машин - 8-10%;
• накладні витрати - 12-18%;
• кошторисна прибуток - 5 8%.

Тепер ви знаєте, як поетапно вирішити задачу фінансування будівельного проекту: від визначення кошторисної вартості окремих видів робіт і витрат і до визначення кошторисної вартості об'єкта будівництва.

Структура кошторисної вартості, що визначає розміри капіталовкладень.

Але ніхто не застрахований від крадіжки з боку підрядника. Надійний спосіб запобігти цьому - фінансовий і технічний контроль. Перевіряйте кошторисну документацію на правильність вказівки робіт і їх обсягів, порівнюйте, чи відповідають виконані обсяги робіт обсягам в проектно-кошторисної документації. Контролюйте дотримання вимог СНиП з питань якості і термінів будівельно-монтажних робіт. І головне - оцінюйте кожну норму договору підряду. У ньому не повинно бути лазівок, які допоможуть підряднику завищити бюджет.

Якщо важко робити це силами штатних співробітників, рекомендуємо створити спеціалізований виробничо-технічний відділ у вашій компанії, залучити сторонню службу технічного нагляду на час будівництва або зовнішніх консультантів для фінансового контролю в будівництві. Не платіть підряднику більше, ніж потрібно! Звертайтеся до професіоналів. Експерти КСК груп допоможуть вам проконтролювати виконання підрядником своїх зобов'язань, знизити фінансові та податкові ризики.

джерело: Forbes .