УДК 332.74
Руслана Жданова,
кандидат економічних наук, доцент,
Державний університет із землеустрою
Оцінка кадастрової вартості земель міських територій з урахуванням екологічних чинників
У даній статті розглянуто облік екологічної якості територій при проведенні грошової оцінки земель для забезпечення обґрунтованого оподаткування, збалансованого використання земельних ресурсів та ефективного управління ними.
This article describes the environmental quality of the territories when carrying out a monetary assessment of lands to ensure reasonable taxation, a balanced use of land resources and effective management.
Ключові слова: кадастрова оцінка, оподаткування, земельну ділянку, вид дозволеного використання, кадастр, екологія, фактор вартості, раціональне використання.
Keywords: cadastral valuation, taxation, land plot, permitted use, cadastre, ecology, cost factor, rational use.
Необхідність поліпшення екологічного стану навколишнього середовища вимагає повноцінної реалізації екологічної складової земельного кадастру. У зв'язку з цим земельний кадастр населених пунктів повинен стати головним інструментом в сфері охорони та раціонального використання земель населених пунктів.
Отже, земельний кадастр населених пунктів повинен бути спрямований на забезпечення органів держави і самоврядування кадастрової інформації для вирішення поставлених соціально-екологічних завдань [1].
Питаннями удосконалення земельно-кадастрової системи для ефективного використання земель населених пунктів займаються багато фахівців-вчені аграрного спрямування.
Публікації свідчать, що зараз ведеться активний пошук шляхів поліпшення екологічного стану навколишнього середовища через земельний кадастр населених пунктів, як головний інструмент в сфері охорони та раціонального використання сельбищних земель. Кожному виду угідь повинен бути призначений, в залежності від екологічної ситуації та стану грунтів, відповідний режим використання [2,3,4].
Процес розвитку населених пунктів міського типу становить зміст терміна «урбанізація». Урбанізація стала результатом промислової революції і одночасно стимулом і основою швидкого прогресу промисловості за рахунок концентрації виробництва і кадрів. Урбаністична концентрація населення і виробництва робить міські землі унікальним ресурсом. Складаючи лише 2% від загальної площі території Росії, вони концентрують понад дві третини населення і 75% основних промислово-виробничих фондів, близько 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ, зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв'язки [4] .
Високі темпи приросту міського населення і низькі доходи городян зумовили особливості урбанізації Росії, що характеризуються:
- низькими рівнями життя жителів, якості міського середовища;
- поєднанням соціальної інфраструктури з виробничими підприємствами;
- погіршенням екологічної ситуації.
Зазначені фактори в сукупності обумовлюють критичний стан багатьох міст, але їх вплив на різних етапах процесу урбанізації відрізняється. Спочатку спрацьовує позитивний ефект агломерації, пов'язаний з концентрацією промисловості, але згодом на перший план виходять негативні наслідки:
- проблеми екології;
- транспортна перевантаженість;
- труднощі з водопостачанням, утилізацією відходів.
Така динаміка є типовою причиною різкого заниження вартості земельних ділянок урбанізованих територій внаслідок загострення несприятливу екологічну ситуацію, оскільки відбувається:
- значна деградація навколишнього середовища;
- надмірне забруднення поверхневих і підземних вод, атмосферного повітря та ґрунтів;
- накопичення у великих кількостях шкідливих, у тому числі високотоксичних відходів виробництва.
Екологічна складова є одним з вагомих факторів, нерозривно пов'язаних з процесом урбанізації, обґрунтовує необхідність врахування екологічних показників в грошовій оцінці урбанізованих територій.
Площа районів збільшується від центру міста до його околиць, що відповідає тенденції зміни містобудівної якості і вартості земельних ділянок на території міста і дозволяє більш детально оцінювати землі міста з великим споживчою якістю, оскільки чим більш детальна земельно-оціночна структуризація території, тим вище ступінь достовірності кінцевого результату грошової оцінки.
В ході виконання кадастрової оцінки враховуються такі групи чинників, які найбільше впливають на зональну диференціацію цінності міських земель:
- транспортно-функціональна зручність території;
- екологічне якість (стан навколишнього середовища) тер торії;
- рівень інженерно-інфраструктурного забезпечення;
- соціально-містобудівна привабливість середовища.
Для кожного фактора розраховується відповідний індекс впливу на цінність території.
Кінцевим результатом за оцінкою кадастрової вартості земель міських територій з урахуванням екологічних факторів є: визначення індексів транспортно-функціональної зручності, екологічної якості, забезпечення інженерною інфраструктурою та соціально-містобудівної привабливості кожного з оціночних районів. На їх основі обчислювався комплексний індекс цінності:
Резюмуючи, можна прийти до висновку, що облік показників, що характеризують стан навколишнього середовища, є досить важливим у визначенні вартості тієї чи іншої ділянки. Незважаючи на популярність, яку набирає вплив інфраструктури на ціноутворення в області земель, саме стан навколишнього середовища, екологічні фактори повинні бути основними як у виборі самого ділянки, так і в розрахунку його вартості.
Л ітература
- Варламов, А.А. Оцінка об'єктів нерухомості [Текст]: підручник / А.А. Варламов, С.І. Комаров. - М .: Форум, 2015. - 640 с. - (Вища освіта).
- Магара Є.Р., Березюк М.В., Рукавишникова І.В. Економіка природокористування: міждисциплінарний підхід [Текст]. Навчальний посібник. М .: Видавничий дім «КДУ». 2013. С. 145.
- Рассадин В.Б. Вплив екологічних факторів на кадастрову оцінку земель / Вісник Тюменського державного університету: наук. журнал, випуск №3 (12) .- Тюмень, 2007. [Електронний ресурс]. - Режим доступа.-URL / http: masters / donntu / org / librari /
- Свиридова, А. В. Удосконалення кадастрової оцінки міських земель з урахуванням екологічних факторів [Текст] / А. В. Свиридова // Проблеми регіональної екології. - 2007. № 6. - С. 80-87.