Однією з найбільш привабливих сфер для вкладення грошей була і залишається житлова нерухомість. Співзасновник, керуючий партнер міжнародного агентства закордонної нерухомості Hayat Estate В'ячеслав Фоменко спеціально для Forbes проаналізував основні тренди, які будуть характерні для ринку житла в 2017 році.
В процесі збору даних стало очевидним, що між закордонним і вітчизняним ринками існує більше протиріч, ніж подібності.
Вартість квадратного метра
У більшості країн світу нерухомість росте в ціні. Цей факт підтверджують дані The Economist, який відстежує різні чинники цього ринку в 26 країнах світу. Безумовний лідер цінового зростання - Туреччина: в цілому по країні вартість житла за п'ять років зросла на 93%, а в Стамбулі - на 140%. Буквально за два роки в Туреччині можна заробити до 60% від суми початкових вкладень.
У 2017 році є всі підстави для збереження цього тренду, в тому числі і завдяки зростанню будівельного сектора Туреччини, який вже займає третє місце після Китаю і США. Країн, здатних безпрограшно конкурувати з Туреччиною за рівнем спекулятивного доходу на квадратний метр, на сьогодні немає. Блискуча Порта вже посіла третє місце серед країн Європи з іноземних інвестицій в нерухомість.
Гарну динаміку цін показує Іспанія, зокрема - Мадрид і Барселона. Невелике зростання - у Чехії та Ірландії.
В Україні в 2016 році ціни на житлову нерухомість, на відміну від світових показників, падали. Середній негативний показник по країні формувався в першу чергу за рахунок об'єктів вторинного ринку, в той час як на первинному ринку ціни залишалися стабільними. Ця тенденція, найімовірніше, збережеться і в майбутньому році. Економічних передумов для стрімкого зростання вартості української нерухомості поки немає.
Відзначимо, що оцінювати потенціал ринку нерухомості будь-якої країни слід в контексті загальної оцінки економіки і, зокрема, будівельного сектора.
Поява доступного житла
Нарівні зі зростанням вартості квадратного метра збільшується попит на невелике за метражем і доступне в ціні житло. При цьому така тенденція актуальна як для покупки, так і оренди нерухомості. В Україні, як і в багатьох європейських країнах, ринок пропонує smart-житло, доступне практично кожному.
Тренд обумовлений декількома факторами. По-перше, населення великих міст в найближчі 20 років, за прогнозами аналітиків, збільшиться на 30-60%. Це тягне за собою необхідність в нових квадратних метрах. Популярними будуть невеликі smart-квартири в центрі міст. Вони ідеально підійдуть студентам і молодим фахівцям, для яких локація завжди була і буде головним фактором при виборі орендної нерухомості.
Читайте також: Smart-квартира. Бідні завжди платять більше
Уподобання інвесторів також прагнуть до категорії smart. Адже невеликі об'єкти дають більш високий дохід на квадратний метр в порівнянні з об'єктами побільше, що забезпечує власникам і інвесторам швидкий оборот капіталу.
Якщо в європейських столицях малометражні квартири - це одна з традиційно популярних категорій в силу як високу вартість квадратного метра, так і високу вартість комунальних послуг, то в Україні цей напрямок лише зароджується. Тому в нашій країні зазначена категорія житла в першу чергу представлена на первинному ринку. Багато забудовників пропонують ергономічні простору площею 20 кв. м.
Варто розуміти, що маленька однокімнатна «хрущовка» навряд чи підійде під визначення smart-квартири. Ми говоримо про невеликий, але сучасному житло в нових житлових комплексах.
групові покупки
Групові інвестиції широко практикуються за кордоном, і будуть все частіше застосовуватися в Україні. Мова в даному випадку йде про покупку об'єкта з пайовою володінням. Це модель crowdfunding в нерухомості, розрахована на тих людей, які можуть собі дозволити 5-10 кв. м.
Групи покупців, виходячи з доступних кожному сум, зазвичай формують профільні компанії. Зібрана сума інвестицій учасників всередині кожної групи дозволяє придбати один або кілька об'єктів нерухомості. Таким чином кожен з учасників стає власником певної частки об'єкта.
Придбаний актив може бути зданий в оренду або продана з метою нової інвестиції. А кожен з учасників угоди отримує свою частку орендного доходу або ж свою частину при продажу нерухомості. У звичайній практиці об'єкти, що знаходяться в груповому володінні, передаються керуючої компанії, яка займається передачею в оренду, контролем платежів, рекламою вакантних об'єктів.
Українцям, які не звикли до подібних інструментів, на спільну покупку зважитися досить складно. Проте, з огляду на той факт, що доходи населення не зростають настільки швидко, як хотілося б, економіка бореться з проблемами і викликами, а банківська система не готова пропонувати цікаві програми іпотечного кредитування, то до практики спільних покупок українці все-таки прийдуть.
перспективні напрямки
В цілому обсяг інвестицій в нерухомість в 2017 році буде рости. Найбільш високим потенціалом з точки зору орендного доходу був і залишиться Таїланд. Близько 30 млн туристів на рік, ставка влади на туристичний потенціал країни, масштабні фестивалі та свята протягом усього року, а також зростання цін на квадратний метр житла на рівні 5-8% на рік і дохід від оренди нерухомості до 15% в рік - це найвигідніші на сьогодні умови, що дозволяють заробляти на оренді, яких немає в жодній іншій країні.
Також в 2016 році показала відчутний ривок ринку нерухомості Іспанія. Найбільший промисловий і торговий центр країни, а також один з найважливіших туристичних пунктів у європейських маршрутах - Барселона - завжди тренді. А в 2017 році місто покаже позитивну динаміку цін. Там часто проводяться глобальні заходи - Олімпійські Ігри, Всесвітній культурний форум, чемпіонат світу з водних видів спорту.
У 2016 році Барселона стала одним з 15 ринків нерухомості Європи з кращими інвестиційними перспективами. Правда, поки ціни на нерухомість в Барселоні, як і в цілому по Іспанії, невисокі, що пояснюється наслідками пережитого Європою економічної кризи. За період з 2007 року житло Барселони впало в ціні на 40%.
Сьогодні ж місто демонструє прискорені темпи зростання в порівнянні з загальнонаціональним рівнем. У 2016 році ціна «квадрата» в Барселоні зросла на 13% від мінімальної позначки на тлі невеликого зростання в 1-2% на території держави. При цьому вартість житла в Барселоні в порівнянні з іншими мегаполісами світу залишається однією з найбільш бюджетних. Якщо в 2016-му вартість квадратного метра в Лондоні становила 12,7 тис. Євро, а в Парижі і Мюнхені 7-8 тис. Євро, то в Барселоні медіана вартості квадрата знаходиться на рівні 3,5 тис. Євро.
Українці, на відміну від громадян інших держав, в більшості своїй з побоюванням ставляться до інвестицій в турецьку і Таїланду нерухомість. У той же час спостерігаються перебільшені очікування від Грузії, яка ніколи не була інвестиційно привабливим регіоном з точки зору вкладень в квадратні метри.
Потенціал Грузії не надто високий. Країна приваблює в першу чергу умовами ведення бізнесу, і ряд компаній можуть використовувати її як податкову гавань, але попит на курортну нерухомість від цього не зростає.
При інвестуванні в курортну нерухомість варто оцінювати число сонячних днів в році, температурні максимум і мінімум, особливо в зимовий час - тобто тривалість «сезону», температуру морської води, туристичний потік і приблизну кількість існуючих і споруджуваних квадратних метрів для оцінки заповнюваності. Відповідно, покупка апартаментів в Грузії з метою подальшої передачі в оренду буде низькорентабельною.